OGH: Erhaltungspflicht eines neu geschaffenen Wohnraums

10. Juni 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Der Oberste Gerichtshof (OGH) beschäftigte sich mit der Frage, wie die Erhaltungspflicht des Vermieters ausgestaltet ist, wenn es sich um Wohnraum handelt, der vom Mieter auf eigene Kosten geschaffen wird.

Der Kläger und die Beklagte stehen in einem Bestandsverhältnis über Dachbodenräumlichkeiten, die im Alleineigentum der Beklagten stehen. Der Kläger verpflichtete sich zum Ausbau des Rohdachbodens auf eigene Kosten. Damit verbunden wurde vereinbart, dass der Kläger einen verringerten Mietzins zahlen solle. Die Beklagte leistet weiters keine Gewähr für eine bestimmte Beschaffenheit oder einen bestimmen Zustand des Mietgegenstands. Der Kläger begehrte nun die Sanierung der Fenster und der elektrischen Anlagen nach § 1096 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Das Erstgericht wies die Klage ab, weil ein Rohdachboden angemietet wurde. Das Berufungsgericht hingegen sah die Brauchbarmachung des Mietobjekts als vereinbarter Zweck, womit die Erhaltungspflicht auf den Zustand nach dem Ausbau angepasst sei.

Der OGH erwog hierzu:

Dadurch, dass der Mietvertrag 1978 geschlossen wurde, ist das MRG nicht anwendbar. Gem § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB muss der Bestandgeber das Objekt in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten. Dieser Umstand ist jedoch dispositives Recht. War der Mietgegenstand bewusst unbrauchbar, so wird diese Unbrauchbarkeit laut OGH Vertragsinhalt, weswegen ein (subjektiver) Mangel im Sinne des Gewährleistungsrechts nicht vorliege. Das Berufungsgericht habe den Vertrag unrichtig ausgelegt, als es annahm, dass die Erhaltungspflicht den späteren Zustand nach dem Ausbau betrifft. Auch der im Vertrag ausdrücklich genannte Verwendungszweck – Wohn- und Atelierzweck – verschafft keine Erweiterung der Pflichten der Beklagten, sondern schafft nur eine Begrenzung der Nutzungsmöglichkeit.

OGH 5 Ob 37/22k (31.03.2022)