OGH hebt Klausel in Mietverträgen auf

9. Juni 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat eine Klausel, wonach die Erhaltungspflicht des Vermieters bei Verschulden des Mieters oder ihm zurechenbarer Personen entfällt, aufgehoben.

Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) klagte die Vermieterin mehrerer Bestandsobjekte wegen standardisierten Vertragsklauseln, die diese bei Mietverträgen mit Verbrauchern verwendet.

Gem § 1096 Abs 1 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) trifft die Erhaltung des Mietobjekts in brauchbarem Zustand den Vermieter. Gem § 1111 ABGB haftet der Mieter für schuldhafte Beschädigungen des Mietobjekts durch ihn und nach der Rsp auch ihm zurechenbaren Personen.

Gegenstand des Verfahrens war folgende Klausel:

„Die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend die Unterkunft entfällt, wenn die mangelnde Brauchbarkeit auf einem Verschulden des Unterkunftnehmers oder ihm zurechenbarer Personen beruht.“

Der OGH erwog dazu folgendes:

Die Klausel ist intransparent (§ 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz – KSchG), weil aus ihr nicht hervorgeht, welcher Personenkreis zu den „zurechenbaren Personen“ zählt. In einem anderen vor dem OGH geführten Verfahren, hielt eine ähnliche Klausel dem Transparenzgebot stand, weil dort Beispiele für zurechenbare Personen gegeben wurden, nämlich Familienangehörige, Gäste und Personal. Eine solche beispielhafte Aufzählung fehlt aber im Anlassfall. Damit bleibt aber der Personenkreis, den die Klausel erfassen soll, inhaltlich völlig unbestimmt und lässt den rechtsunkundigen Verbraucher im Unklaren, welches Verhalten welcher Personen für ihn nachteilig sein könne. Es müssten zumindest geeignete Beispiele angeführt werden.

Zudem bezieht sich die Klausel nicht nur auf die Haftung nach § 1111 ABGB, sondern will offenkundig auch auf die Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB die einem Verschulden des Mieters „oder ihm zurechenbarer“ Personen auf den Mieter überwälzen. Die nach der Klausel maßgebenden Kriterien für die intendierte Personenzurechnung im Rahmen des § 1096 ABGB bleiben für den Verbraucher unklar und intransparent, zumal von ihm keine Kenntnisse der Rechtsprechung und Lehre dazu zu verlangen ist.

OGH 3 Ob 32/23m (19.04.2023)