OGH: COVID-19 - Vertraglicher Verzicht auf § 1104 ABGB

4. Feb. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Im Anlassfall hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage beschäftigt, ob ein Mietzins bei pandemiebedingtem Betretungsverbot trotz eines vertraglichen Verzichts einer Mietzinsbefreiung zu leisten ist.

Die klagende Partei betreibt ein Einkaufshaus, worin unter anderem die beklagte Partei ein Nagel- und Kosmetikstudio führt. Aufgrund der Lockdowns 2020 und 2021, war es Kunden untersagt, Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen, die nicht der Grundversorgung dienen. Zwischen klagender und beklagter Partei lag allerdings in einem der Bestandsvertragspunkte ein Verzicht auf Mietzinsbefreiung vor, welcher als Ausnahme davon nur die grob fahrlässige Herbeiführung von Nichtbenützung durch den Bestandgeber oder einen erheblichen und nachweislichen Nachteil für den Bestandnehmer vorsieht. Die klagende Partei verlangte die Zahlung des Mietzinses für die Zeiten der Lockdowns iHv rund EUR 13.003 und erhob ein Räumungsbegehren.

Die Vorinstanzen verpflichteten die beklagte Partei lediglich zur Zahlung des Mietzinses für einen nicht bestrittenen Monat außerhalb der Lockdowns und wiesen das Räumungsbegehren ab. Der OGH bestätigte:

Ist die Benützung eines Bestandsobjektes durch „außerordentliche Zufälle“ wegen bspw Seuchen nicht möglich, so entfällt gemäß § 1104 Allgemein Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) die Pflicht des Bestandnehmers, den Mietzins zu entrichten. Für die Unbenutzbarkeit kommt es auf die Erfüllung des vertraglichen Geschäftszweckes an. Dadurch, dass es den Kunden der beklagten Partei nicht möglich war, das Nagelstudio aufgrund behördlicher Betretungsverbote aufzusuchen, konnte der Geschäftszweck nicht erfüllt werden. Auch kommt es laut OGH für den Gebrauchszweck nicht darauf an, ob das behördlich geschlossene Mietobjekt in einem Einkaufszentrum gelegen ist.

Grundsätzlich bestätigte der OGH, dass § 1104 ABGB dispositives Recht ist und damit vertraglich abbedungen werden kann. Der OGH schloss sich den Auslegungen des Verzichts der Vorinstanzen an und judizierte, dass die Unbenutzbarkeit des Bestandsobjektes nicht dem allgemeinen Unternehmensrisiko zugeordnet werden kann und damit der Beklagten nicht zur Last fallen kann, weil hier im Ergebnis eine Ausnahme bzgl des vertraglichen Verzichts vorliegt und deshalb der Mietzins nicht entrichtet werden muss.

OGH 3 Ob 184/21m (25.11.2021)