COVID-19: Betretungsverbot berechtigt zur Mietzinsbefreiung
COVID-19 ist eine „Seuche“, die zur Anwendbarkeit des § 1104 ABGB (Mietzinsbefreiung bei zufälliger Unbrauchbarkeit) bei pandemiebedingten Betretungsverboten führt. Dies wurde zuletzt in der OGH-E zu 3 Ob 78/21y auch höchstgerichtlich bestätigt. In der nunmehr ebenfalls vorliegenden Entscheidung zu 3 Ob 184/21m stellt der OGH überdies klar, dass von Bestandnehmern bezogene Fixkostenzuschüsse nicht an den Bestandgeber herauszugeben sind. Unklar verbleibt aber weiterhin, ob alle Branchen, die von behördlichen Betretungsverboten betroffen sind, eine vollständige Mietzinsbefreiung geltend machen können, ferner, ob und inwieweit eine etwaig verbliebene (Teil-)Nutzbarkeit der Geschäftsräumlichkeit zu berücksichtigen ist. Es bleibt daher spannend.
Zur Erinnerung: Die Regelung des § 1104 ABGB
Die (dispositive (!)) Bestimmung des § 1104 ABGB verfolgt systematisch den Hauptzweck, den Bestandgeber von der Wiederherstellungspflicht eines zufällig unbrauchbar gewordenen Bestandsgegenstandes zu befreien. Das Gesetz nennt Beispiele für derartige Zufälle, unter anderem auch „Seuche“. Gemäß § 1096 ABGB bzw § 7 MRG trifft den Bestandgeber nämlich grundsätzlich eine umfassende Instandsetzungspflicht, auch bei zufälliger Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstandes (dh von niemandem verursacht). § 1104 ABGB ist damit eine Ausnahme dieser Wiederherstellungspflicht. Im Gegenzug ist allerdings auch der Bestandnehmer von der Zahlung des Bestandzinses für diese Zeit befreit.
Als im Frühjahr 2020 erstmals Betretungsverbote als Maßnahme zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erlassen wurden, wurde unter Berufung auf § 1104 ABGB eine Mietzinsminderung bzw eine Mietzinsbefreiung der Bestandnehmer diskutiert.
Die erste Grundsatzentscheidung des OGH
Der OGH nahm in seiner Entscheidung zu 3 Ob 78/21y[1] erstmals zu der Frage der Anwendbarkeit des § 1104 ABGB auf die von den Maßnahmen im Zuge der COVID-19-Pandemie betroffenen Bestandverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten Stellung.
Die Fakten
Der Beklagte war Eigentümer eines Hauses, in dem sich ein Geschäftslokal befand.
Die Klägerin war Mieterin dieses Geschäftslokales und betrieb dort ein Sonnenstudio und artverwandte Tätigkeiten samt arttypischen Nebenbereichen wie Getränkeausschank, Verkauf Zubehör/Pflegeartikel etc.
Seitens der Klägerin wurde die Feststellung begehrt, dass sie im Zeitraum 1. April bis 30. April 2020 von der Entrichtung des Mietzinses zur Gänze befreit gewesen sei.
Die Argumente
Die Klägerin argumentierte, dass der vereinbarte Vertragszweck des Mietverhältnisses der Betrieb eines Sonnenstudios sei. Infolge der COVID-19-Pandemie habe die Klägerin das Geschäftslokal ab 16. März 2020 bis einschließlich 30. April 2020 nicht nutzen dürfen, weil der Betrieb nicht unter einen Ausnahmetatbestand der COVID-19 Verordnung gefallen sei und das Betretungsverbot somit auch für dieses Geschäftslokal gegolten habe.
Der Beklagte entgegnete, dass es bei Geschäftsraummieten zu keiner vollständigen Mietzinsbefreiung kommen könne. Die Klägerin hätte unter Vorbehalt der Rückforderung den Mietzins bezahlen müssen. Jedenfalls sei sie verpflichtet gewesen, die Betriebskosten und Heizkostenakontozahlungen zu leisten. In den Medien sei darüber hinaus „publiziert, dass Kleinunternehmer Sofortzahlungen und Fixkostenzuschüsse erhalten“, und dazu habe die Klägerin bisher keine „Grundlagen“ geliefert. Die Klägerin hätte bis zu 75 % der Miete durch Gewährung eines Fixkostenzuschusses erhalten können und daher sei das Klagebegehren „schikanös“. Schließlich habe die Klägerin das Lokal durch die im Bestandobjekt befindliche Einrichtung genutzt.
Obiter dictum des OGH
Der OGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass COVID-19 als „Seuche“ im Sinne des § 1104 ABGB zu qualifizieren ist und daher § 1104 ABGB auch grundsätzlich zur Anwendung kommt. Zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 galt aufgrund der Schließungsverordnung für das fragliche Bestandobjekt im hier maßgeblichen Monat April 2020 ein Betretungsverbot. In diesem Zeitraum konnte daher das Geschäftslokal „gar nicht gebraucht oder benutzt werden“. Nach Ansicht des OGH erfüllt dies die Kriterien des § 1104 ABGB; und zwar auch dann, wenn – wie im Anlassfall – erst unmittelbar aus der hoheitlichen Anordnung (Betretungsverbot) folgte, dass das für bestimmte Geschäftszwecke gemietete Bestandobjekt nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung genutzt werden durfte. Dies entspreche nämlich dem von der Rechtsprechung schon bisher vertretenen Verständnis zu § 1104 ABGB, „nach dem auch aus Elementarereignissen resultierende hoheitliche Eingriffe einschlägig sein können“.
Da das bloße Belassen des Inventars im Bestandobjekt laut OGH für sich genommen (noch) „keine ‚Nutzung‘ des Bestandobjekts zum vertraglich vereinbarten (Geschäfts-)Zweck“ darstellt, war die Klägerin (Bestandnehmerin) im Anlassfall nicht zur Entfernung des Inventars verpflichtet und erfolgte hierdurch auch keine Abnutzung des Bestandsobjektes. Die Klägerin war sohin iSd § 1104 ABGB im maßgeblichen Zeitraum zur Gänze von der Entrichtung des Mietzinses befreit.
Auf die Problematik, ob und inwieweit Fixkostenzuschüsse oder andere Wirtschaftshilfen, die aufgrund von behördlich verhängten Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie gewährt wurden oder beantragt werden hätten können, im Rahmen der Mietzinsbefreiung zu berücksichtigen respektive anzurechnen sind, ging der OGH nicht näher ein, da die Rechtsgrundlagen für etwaige Wirtschaftshilfen im Anlassfall erst nach dem streitgegenständlichen Zeitraum (im Mai 2020) veröffentlicht wurden.
Die erste Entscheidung zu Fixkostenzuschüssen
Mit der offen gebliebenen Frage einer etwaigen Anrechnung bzw Herausgabe von Fixkostenzuschüssen bei Mietzinsbefreiungen iSd § 1104 ABGB musste sich der OGH nunmehr in seiner Entscheidung zu 3 Ob 184/21m[2] auseinandersetzen.
Die Fakten
Die Klägerin war Eigentümerin einer Liegenschaft in 1140 Wien, auf der sie ein Einkaufszentrum betrieb.
Die Beklagte war Mieterin eines Geschäftslokals in diesem Einkaufszentrum und betrieb darin ein Nagel- und Kosmetikstudio.
Das Einkaufszentrum, in dem sich insgesamt rund 150 Geschäftslokale befanden, war während drei behördlich angeordneter Lockdowns zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 geöffnet, da sich in diesem auch Geschäfte der Grundversorgung (ua Apotheken, Drogerien und Lebensmittelhändler) befanden.
Das Nagel- und Kosmetikstudio der Beklagten betraf jedoch die Erbringung körpernaher Dienstleistungen und fiel daher zur Gänze unter die verordneten Betretungsverbote, weshalb die Beklagte während der drei Lockdowns keinen oder nur anteilig (aliquot) Mietzins entrichtete.
Die Klägerin begehrte daraufhin die Zahlung des vollständigen Mietzinses für die maßgeblichen Zeiträume.
Die Argumente
Die Klägerin führte ua aus, dass das Geschäftslokal der Beklagten während der Lockdowns nicht gesperrt gewesen sei und lediglich ein Betretungsverbot für das Publikum bestanden habe. Ferner sei zu berücksichtigen, dass der Betrieb im Einkaufszentrum stets aufrechterhalten worden ist. Schließlich habe die Beklagte für die maßgeblichen Zeiträume staatliche Fixkostenzuschüsse erhalten und habe sie diese an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte entgegnete, dass die vermeintlich offenen Mietzinse ausschließlich Zeiträume beträfen, in denen ihr Geschäftslokal zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht geeignet gewesen sei. Öffentliche Zuwendungen hätten auf das bestandrechtliche Äquivalenzverhältnis zudem keinen Einfluss.
Obiter dictum des OGH
Der OGH hielt in seiner Entscheidung neuerlich fest, dass die COVID-19-Pandemie als „Seuche“ iSd § 1104 ABGB zu werten ist und aufgrund der Pandemie angeordnete Betretungsverbote für Geschäftsräume in Bestandobjekten zu deren Unbenutzbarkeit führen.
In Bezug auf den Fortbetrieb des Einkaufszentrums führte der OGH aus, dass für die Beurteilung einer vertragsgemäßen Nutzbarkeit eines Bestandobjekts stets nur das konkrete Mietobjekt und nicht das übrige geschäftliche Umfeld relevant sei. Alleine der Umstand, dass ein Einkaufszentrum für bestimmte Geschäftszwecke (zB Apotheken, Lebensmittelhandel, etc) auch während des Lockdowns betreten werden darf, ändere daher nichts an der Unbenutzbarkeit eines Geschäftslokals, das für andere, vom Betretungsverbot erfasste Geschäftszwecke genutzt wird. Weiters würden auch „die weiterhin bestehenden Parkmöglichkeiten, die Versorgung des Einkaufszentrums mit Energie oder die Bewachung und Reinigung der Allgemeinflächen“ keinen eigenständigen, geschäftlichen Nutzen für einen Bestandnehmer bilden.
Die Beklagte war sohin während der drei Lockdowns von der Entrichtung des Mietzinses zur Gänze befreit.
Im Hinblick auf eine etwaige Anrechnung bzw Herausgabe der erhaltenen Fixkostenzuschüsse stellte der OGH zudem klar, dass der sog „Fixkostenzuschuss I“, der auf der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend Richtlinien über die Gewährung von Zuschüssen zur Deckung von Fixkosten durch die COVID-19 Finanzierungsagentur des Bundes GmbH (COFAG), BGBl II 2020/225, beruht, ausschließlich dem Bestandnehmer als begünstigter Unternehmensträger „zur Erhaltung der Zahlungsfähigkeit und Überbrückung von Liquiditätsschwierigen“ zukommen sollte. Eine Verpflichtung des Bestandnehmers, die staatlichen Unterstützungen an den Bestandgeber herauszugeben, statuiere die Verordnung (bzw die im Anhang befindlichen Richtlinien) nicht. Zudem sei der Bestandnehmer schon aufgrund der normierten Schadensminderungsobliegenheit gegenüber der COFAG dazu gehalten, ihm zustehende Mietzinsminderungen gegenüber dem Bestandgeber geltend zu machen. Eine Rückzahlungspflicht könne daher nur gegenüber der COFAG (im Rahmen einer ex post Kontrolle durch dieselbige) bestehen.
Die Beklagte war sohin nicht verpflichtet, den von ihr bezogenen Fixkostenzuschuss an die Klägerin herauszugeben.
Kommentierung
Die nunmehr vorliegenden OGH-Entscheidungen stellen unmissverständlich klar, dass Betretungsverbote zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie zu einer Mietzinsbefreiung führen können, zumindest sofern die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wurde.
Inwieweit sich eine Mietzinsbefreiung auch auf die Betriebskosten beziehen kann, wurde vom OGH allerdings nicht näher thematisiert – die Annahme einer aliquoten Verrechnung (unter Berücksichtigung jener Zeiträume, in denen das Geschäftslokal nicht betreten werden durfte) durch die Vorinstanzen blieb in der Revision, die der OGH-Entscheidung 3 Ob 184/21m zugrunde lag, unbekämpft. In der Lehre wird diese Frage durchaus unterschiedlich beantwortet.
Eine weitere Frage, die nach den vorliegenden Entscheidungen noch Diskussionsspielraum eröffnet, ist die Frage der Berücksichtigung einer etwaig verbliebenen und wirtschaftlich sinnvollen (Teil-)Nutzbarkeit der Geschäftsräumlichkeit, etwa durch das Anbieten von „Take-away“ in der Gastronomie oder die Nutzung von Lager- und Verkaufsflächen des Geschäftslokals für „click & collect“ bzw Onlineverkäufe; insbesondere mit Blick auf den Fall, dass eine solche (wirtschaftlich sinnvolle) Möglichkeit von einem Bestandnehmer nicht in Anspruch genommen wurde. Damit korrespondiert auch die Frage, ob bzw inwieweit eine „bloße“ Nutzungsbeeinträchtigung, die eventuell auch nicht unmittelbar aus einem Betretungsverbot, sondern anderer COVID-19 bedingter Maßnahmen herrührt, noch zu einer Mietzinsbefreiung oder minderung nach den §§ 1104 f ABGB führen kann. Da in den bisherigen Anlassfällen ausschließlich personennahe Dienstleistungen betroffen waren, die vollumfänglich nicht erbracht werden durften, und andere vertragsgemäße Nutzungen der Bestandobjekte auch nicht in Betracht kamen, stellten sich diese Fragen bislang nicht, sodass sich der OGH hiermit nicht näher auseinandersetzte.
Nichtsdestotrotz liegen nun die ersten Grundsatzentscheidungen dahingehend vor, dass einerseits eine Mietzinsbefreiung unter Berufung auf § 1104 ABGB für pandemiebedingte Maßnahmen möglich ist und andererseits etwaig bezogene Fixkostenzuschüsse (zumindest der „Fixkostenzuschuss I“) nicht an den Bestandgeber herauszugeben sind. Die weiteren Feinheiten bleiben vorerst dem Einzelfall vorbehalten und werden wohl auch in der Vertragsgestaltung zukünftiger Bestandverträge eine wesentliche Rolle spielen.
[1] OGH 21.10.2021, 3 Ob 78/21y.
[2] OGH 25.11.2021, 3 Ob 184/21m.
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