OGH: Unwirksame Klausel in Wohnungsmietverträgen

17. Mai 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat folgende Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt:

„Die E-Geräte (E-Herd, Dunstabzug, Geschirrspüler, Kühl-Gefrierkombination) sind daher bei Beendigung des Mietverhältnisses auch in funktionsfähigem Zustand an den Vermieter zu übergeben. Allfällige Reparaturen gehen zu Lasten des Mieters. (…). Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass eventuell in der Wohnung befindliche Jalousien selbst zu warten und zu reparieren sind. Der Vermieter übernimmt für den Zustand und die Funktionstüchtigkeit der Jalousien keine Haftung.“

Der Haftungsausschluss und die Überwälzung der Erhaltungspflichten auf den Mieter bilden einen Verstoß gegen § 9 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Gewährleistungsrechte dürfen gegenüber Verbrauchern nicht ausgeschlossen werden. Weiters ist die Klausel auch gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 2 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Eine teilweise Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter wäre jedoch sachlich gerechtfertigt, wenn ein bestimmter Betrag auf den Mietzins angerechnet wird.

„Der Mieter verzichtet hinsichtlich allfälliger von ihm vorgenommener Investitionen auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gemäß § 1097 iVm § 1037 ABGB. Es steht ihm sohin kein Anspruch auf Ersatz für nützlichen Aufwand zum überwiegenden Vorteil des Vermieters zu, sofern nicht im Einzelfall Anderes zwischen den Vertragspartnern vereinbart wird.“

Der OGH erachtete diese Klausel als unproblematisch. Der Verzicht des Mieters auf klar definierte Ansprüche, in diesem Fall auf Ersatzansprüche für nützliche Aufwendungen ist zulässig. Immerhin ist es im Interesse des Vermieters, sich vor unvorhersehbaren Zahlungspflichten zu schützen und der Mieter kann selbst entscheiden, ob er die Investitionen auf seine Kosten vornimmt oder nicht. Der OGH betonte aber, dass Aufwendungen zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung jedenfalls nach § 1097 iVm § 1036 ABGB ersatzfähig sind.

OGH 8 Ob 6/24a (22.03.2024)