OGH: Räumungsvergleiche auf Vorrat sind unzulässig

7. Apr. 2023 Benn-Ibler-Rechtsanwälte GmbH

Im vorliegenden Fall hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit einem unbefristeten Mietverhältnis und den wiederkehrenden Räumungsvergleichen der Parteien auseinandergesetzt.

Die Klägerin mietet vom Beklagten seit 1992 ein Geschäftslokal. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und es unterliegt dem Kündigungsschutz gem §§ 29 Mietrechtsgesetz (MRG). Angefangen im Jahr 1997 haben die Parteien im 5-Jahres-Takt „zur Sicherheit“ (des Vermieters) Räumungsvergleiche abgeschlossen. Mit Oktober 2022 hat der Beklagte bekanntgegeben, dass er das Mietverhältnis beenden wolle. Der Anwalt der Klägerin entgegnete jedoch, dass durch den Räumungsvergleich keine vertragliche Anpassung passiert sei und der Mietgegenstand nicht geräumt werden müsste.

Die Vorinstanzen gaben dem Begehren auf Feststellung der Unwirksamkeit des Räumungsvergleichs statt. Durch den Abschluss des Räumungsvergleiches ist der unbefristete Mietvertrag nicht in einen befristeten umgewandelt worden.

Der OGH erwog dazu:

Dem Beklagten wurde dahingehend zugestimmt, dass auch ein Mietverhältnis, das unter den Kündigungsschutz nach §§ 29 ff MRG fällt, einvernehmlich gelöst werden kann. Auch ein konkludenter Räumungsvergleich könnte dazu führen. Hier lag nur ein solcher nicht vor. Hier wurden Räumungsvergleiche abgeschlossen, ohne dass ein entsprechender Wille zur Beendigung immanent war. Der OGH empfand eine solche Praxis als Einräumung eines gesetzlich nicht gegebenen Gestaltungsrechts auf Seiten des Vermieters. Auch der Verweis des Beklagten in seiner außerordentlichen Revision auf die Lehrmeinung von Kodek half nicht. Danach kann ein nicht durchsetzbarer Endtermin nicht durch den Abschluss eines Räumungsvergleiches vor oder bei Abschluss eines Bestandsverhältnisses umgangen werden, während des Verhältnisses jedoch schon. Dabei übersieht der Beklagte laut OGH jedoch, dass diese Meinung nicht auf die Sonderkonstellation des Falles anwendbar ist, wo dem Vermieter bei einem unbefristeten Dauerschuldverhältnis ein mit dem gesetzlichen Kündigungsschutz nicht zu vereinbarendes einseitiges Beendigungsrecht verschafft wird. Der OGH wies die außerordentliche Revision damit zurück.

OGH 4 Ob 224/22b (31.01.2023)