OGH: Negative Servitut kann nur zur Gänze freiersessen werden

24. März 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Ohne eine Vereinbarung über die Einschränkung des Bauverbots führt das Hinnehmen des bauverbotswidrigen Zustands über mehr als 3 Jahre zum Rechtsverlust nach § 1488 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Liegenschaft. Das Nachbargrundstück gehört dem Beklagten. Im Lastenblatt der Liegenschaft der Klägerin ist zugunsten der Liegenschaft des Beklagten eine „Dienstbarkeit der Nichtverbauung“ eingetragen. Damit verbunden war die Verpflichtung „das Vertragsobjekt als Lagerplatz in Benützung zu nehmen und niemals in Bauplätze umzuwandeln“. Die Klägerin begehrt nun die Feststellung, dass die Dienstbarkeit nicht mehr bestehe, da Rechtsvorgänger der Liegenschaften gegen diverse Baumaßnahmen nicht eingeschritten seien. Die Beklagte verneinte. Es sei explizit von der Verpflichtung die Rede, die Liegenschaft „niemals in Bauplätze umzuwidmen“.

Alle drei Instanzen gaben der Klägerin Recht. Der Oberste Gerichtshof (OGH) erwog:

§ 1488 ABGB als Verjährungsnorm sieht vor, dass das Recht an einer Dienstbarkeit durch den Nichtgebrauch verjährt, wenn sich der verpflichtete Teil der Ausübung widersetzt und der Berechtigte durch drei aufeinander folgende Jahre sein Recht nicht geltend macht. Auch Servituten, die ein Unterlassen zum Gegenstand haben, sind davon betroffen. Gem § 1502 ABGB kann auf die Verjährung im Vorhinein nicht verzichtet werden. Fraglich für den OGH war, wie weit die Freiheitsersitzung ging. In der älteren Literatur ging man von drei Möglichkeiten aus: die Servitut geht teilweise unter, die Servitut geht gänzlich unter oder die Servitut bleibt zur Gänze aufrecht, solange ihre Ausübung nicht ganz und gar unmöglich ist. Der Grundsatz, dass Grundstücke nur soweit ersessen werden, als sie besessen sind, könnte auf die Freiheitsersitzung einer Servitut umgelegt werden.

Der OGH geht bei einem Bauverbot jedoch von einem gänzlichen Verlust der Servitut aus. Denn würde man einen nur teilweisen Verlust bejahen, würde es nie zu einem – vom Gesetzgeber vorgesehenen – gänzlichen Verlust kommen. Wird zB eine Lagerhalle errichtet, so ginge die Servitut des Bauverbots nur für diesen Gebäudetyp unter, bliebe aber für Bauten, die für den Berechtigten noch beschwerlicher sind (zB Müllverbrennungsanlagen), bestehen.

OGH 8 Ob 74/22y (25.01.2023)