OGH: Mietzinsminderung auf null für „Bäckerei-Cafe“ im Lockdown

1. Juli 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass ein „Bäckerei-Cafe“ in einem Gewerbegebiet keinen Liefer- oder Abholservice während eines Lockdowns anbieten musste, womit eine vollständige Unbenützbarkeit des Bestandobjekts vorlag.

Die Klägerin ist Vermieterin von Geschäftsräumen, in welchen die Beklagte ein „Bäckerei-Cafe“ betreibt. Dabei überwiegt zu 90% der gastronomische Anteil, während mit dem reinen Thekenverkauf von Backwaren lediglich 10% des Umsatzes generiert werden. Das Lokal liegt in einem Fachmarktzentrum in einem Gewerbegebiet. Im Mietvertrag wurde eine Betriebspflicht und bei Wiederhandeln eine Konventionalstrafe vereinbart.

Während der diversen Lockdowns war das Lokal geschlossen. Einerseits sah die Beklagte ihr Lokal als Gastronomiestätte (Betretungsverbot) an, zum anderen wäre das Aufrechterhalten des reinen Thekenverkaufs wirtschaftlich unmöglich gewesen, da es kaum Laufkundschaft gibt und der Umsatz hauptsächlich von Kunden der umliegenden Fachmärkte generiert wird. Diese waren aber im Lockdown ebenfalls überwiegend geschlossen. Für die Zeit der Lockdowns zahlte sie keine Mietzinse.

Die Klägerin verlangte nun die Zahlung der aus ihrer Sicht offenen Mietzinse samt Zahlung der Konventionalstrafe. Da Bäckereien vom Betretungsverbot ausgenommen waren, wäre ein Betrieb ohne weiteres möglich gewesen.

Das Erst- und Berufungsgericht gaben der Beklagten unter Verweis auf § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) Recht. Aufgrund des Betretungsverbots war der vereinbarte Gebrauch des Bestandobjekts nicht möglich.

So sah es auch der OGH:

Es kommt für die Beurteilung, ob vollständige oder teilweise Unbenützbarkeit vorliegt, nicht nur auf den schriftlichen Mietvertrag, sondern auch auf mündliche Vereinbarungen der Parteien an. Die Unbenützbarkeit ist unter Berücksichtigung des vereinbarten Geschäftszwecks anhand eines objektiven Maßstabs zu beurteilen. Dies schlägt hier zugunsten der Beklagten aus, weil es für sie objektiv gesehen nicht möglich war, in kurzer Zeit auf Lieferservice umzusteigen, was zudem für sie ein Verlustgeschäft gewesen wäre. Gerade die Lage in einem Gewerbegebiet machte klar, dass auch ein „Abholservice“ nicht kostendeckend gewesen wäre.

OGH 3 Ob 36/22y (19.05.2022)