Wertsicherung: Hauptmietzinsüberprüfung im außerstreitigen Verfahren

13. Juni 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich ist nicht Prüfgegenstand des außerstreitigen Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 Mietrechtsgesetz (MRG). Der Außerstreitrichter hat als (Vor-)Frage lediglich zu klären, ob überhaupt eine entsprechende Vereinbarung, als Voraussetzung für die Anhebung des Mietzinses, vorliegt.

Mieter beantragte die Überprüfung der Hauptmietzinse

Der Antragsteller war von Oktober 2008 bis September 2021 Hauptmieter einer Wohnung. Die Antragsgegnerin war die Vermieterin. Die Parteien schlossen einen schriftlichen Mietvertrag, der auf fünf Jahre befristet war und in dem ein wertgesicherter monatlicher Hauptmietzins von ca EUR 650 vereinbart wurde. Im Jahr 2012 wurde der Mietvertrag um fünf Jahre verlängert. Im Juni 2018 unterfertigten die Parteien einen neuen Vertrag, der auf drei Jahre befristet war und in dem ein wertgesicherter monatlicher Hauptmietzins von ca EUR 770 vereinbart wurde.

Mit Antrag an die Schlichtungsstelle begehrte der Antragsteller die Überprüfung der von Oktober 2008 bis September 2021 vorgeschriebenen Hauptmietzinse.

Die Schlichtungsstelle stellte die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses für den Zeitraum November 2011 bis September 2021 fest. Gegen diese Entscheidung rief die Antragsgegnerin rechtzeitig das Gericht an.

Das Erstgericht stellte die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses im Zeitraum Juni 2011 bis September 2021 fest und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Zahlung der Überschreitungsbeträge. Das Rekursgericht erklärte zusätzlich auch sämtliche auf die Wertsicherungsvereinbarung gestützten Erhöhungen des Hauptmietzinses für unwirksam.

OGH: Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel wird nicht vom Außerstreitrichter überprüft

Der Oberste Gerichtshof (OGH) gab dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin Folge und stellte den Sachbeschluss des Erstgerichts wieder her.

Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist über die Angemessenheit des vereinbarten Hauptmietzinses im außerstreitigen Verfahren zu entscheiden. Andere Fragen, von deren Beantwortung die Höhe des vereinbarungsgemäß geschuldeten Hauptmietzinses abhängen (wie zB Wirksamkeit einer Wertsicherungsklause), sind im streitigen Rechtsweg zu klären.

OGH 5 Ob 166/24h (02.04.2025)