OGH zur Erhöhung des Hauptmietzinses aufgrund von Erhaltungsarbeiten

10. Mai 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die „Dämmung des Dachs“ kann grundsätzlich eine Erhaltungsarbeit gemäß § 3 Abs 2 Z 1 oder Z 5 Mietrechtsgesetz (MRG) darstellen. Demnach kann die Erhöhung des Hauptmietzinses beantragt werden, sofern sich ein Deckungsfehlbetrag ergibt.

Aufgrund geplanter Sanierungsarbeiten begehrte der Antragsteller die Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß §§ 18 ff MRG. In seinem Antrag war unter anderem die „Dämmung des Dachs“ als Erhaltungsarbeit vorgesehen. Nach Durchführung der Sanierungsarbeiten und Rechnungslegung würde dem Antragsteller eine Förderungssumme von rund EUR 30.000 zustehen.

Sowohl das Erstgericht als auch das Rekursgericht wiesen das Begehren des Antragstellers ab. Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen.

Voraussetzung für die Erhöhung des Hauptmietzinses ist, dass sich ein Deckungsfehlbetrag ergibt. Die zu erwartenden Kosten müssen die stattgefundenen und künftigen Mietzinseinnahmen übersteigen.

Liegt solch ein Missverhältnis vor, kann für Erhaltungsarbeiten, welche in § 3 Abs 2 MRG aufgezählt sind, eine Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 18 MRG begehrt werden. Unter den Erhaltungsbegriff fallen auch zweckmäßig und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten, wenn eine Reparatur nicht mehr möglich oder wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist. § 3 Abs 2 Z 5 MRG erfasst auch Erhaltungsarbeiten, welche zwar keinen Mangel beheben, aber zu einer Senkung des Energieverbrauchs führen.

Der OGH bestätigte die Beurteilung des Rekursgerichts. Da das Dach keinen Mangel aufweist und die Dämmung auch nicht als energiesparende Maßnahme zu qualifizieren ist, fällt die Sanierung nicht unter § 3 Abs 2 MRG. Weiters betonte der OGH, dass bei der Berechnung des Deckungserfordernisses auf Fördermittel Bedacht genommen werden muss, selbst wenn die Förderung noch nicht verbindlich zugesichert wurde. Im Ergebnis war der Antrag auf Erhöhung des Hauptmietzinses abzuweisen.

OGH 5 Ob 128/23v (12.03.2024)