OGH zur Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft im WEG

8. Sep. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellt klar, dass es für die Aktivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich abgetretener Ansprüche lediglich auf die wirksame Abtretung ankommt. Die interne Beschlussfassung über die Geltendmachung dieser Ansprüche ist für diese Frage nicht von Bedeutung.

Zum Sachverhalt: Zwei Brüder sind Mit- bzw Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Ihre Anteile sind allerdings mit einem Fruchtgenussrecht belastet. Eine Immobilien-GmbH war ebenfalls Mit- und Wohnungseigentümerin und verpflichtete sich zur Durchführung umfassender Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie zur Beseitigung aller durch ihre Bauführung (im Zuge des Dachbodenausbaus und Garagenbaus) entstandenen Schäden. Die Beklagte erwarb die Anteile der Immobilien-GmbH und übernahm auch deren vertragliche Verpflichtungen. Die Baumaßnahmen wurden mangelhaft durchgeführt und zahlreiche Schäden im Haus nicht beseitigt.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss die Klagsführung gegen die Beklagte wegen Regress- und Schadenersatzansprüchen. An der Beschlussfassung nahmen die Brüder teil, nicht aber der Fruchtgenussberechtigte. Zudem traten die Brüder ihre Ansprüche als Wohnungseigentümer an die klagende Eigentümergemeinschaft ab. Die Eigentümergemeinschaft nahm diese Abtretungen auch mit Mehrheitsbeschluss an.

Die Beklagte wandte die fehlende Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft ein.

Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass der Fruchtgenussberechtigte anstelle der Wohnungseigentümer in die Beschlussfassung über die Annahme der Abtretungen einzubeziehen gewesen wäre und insofern keine wirksame Abtretung vorliege.

Der OGH entschied:

Die Aktivlegitimation der klagenden Eigentümergemeinschaft hängt entscheidend vom Vorliegen einer wirksamen Abtretung nach § 18 Abs 2 Wohnungseigentumsgesetz ab.

Bereits die wirksam zustande gekommene Annahme der Zession durch den Verwalter der Eigentümergemeinschaft bewirkt im Außenverhält die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft. Die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft über die Geltendmachung der abgetretenen Ansprüche ist nicht zu prüfen. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob der Fruchtgenussberechtigte mit in die Entscheidung einbezogen werden muss. Bereits das gemeinschaftliche Interesse der Wohnungseigentümer an der Schadensbehebung genügt als ausreichenden Titel für die Annahme der Zession.

OGH 2 Ob 78/23v (27.06.2023)