OGH: Unterlassene Zweitwohnsitz-Errichtung nicht verbücherbar

7. Okt. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Duldungen oder Unterlassungen, zu denen der Eigentümer einer belasteten Liegenschaft verpflichtet wird, müssen sich unmittelbar auf die Nutzung des Grundstücks und nicht bloß auf die wirtschaftliche Tätigkeit des Eigentümers beziehen. Dienstbarkeiten, die nur die obligatorische Verfügung über die Liegenschaft betreffen, sind somit nicht einverleibungsfähig.

Im vorliegenden Fall hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage auseinandergesetzt, ob die vertragliche Begründung von Dienstbarkeiten zur Absicherung von Zielen der örtlichen Raumplanung einverleibungsfähig ist.

In der gegenständlichen Dienstbarkeitsvereinbarung haben sich Eigentümer und Gesellschaft dazu verpflichtet, die Liegenschaft ausschließlich als Appartementbetrieb (und Restaurantbetrieb) zu nutzen. Eine Nutzung als Freizeitwohnsitz war ausdrücklich ausgenommen. Der „jeweilige Eigentümer“ (= Dienstbarkeitsbelasteter) ist gegenüber der Gemeinde (= Dienstbarkeitsberechtigte) dazu verpflichtet, die Liegenschaft nicht als Freizeitwohnsitz im Sinne des § 13 des Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 (TROG) zu nutzen. Dies wurde auch durch Vertragsstrafen besichert.

Das Erst- wie auch das Rekursgericht lehnten die begehrte Einverleibung ab. Es sei zwar an das Utilitätserfordernis im Sinne des Nutzens zugunsten der dienstbarkeitsberechtigten Gemeinde kein strenger Maßstab gestellt, die Duldung oder die Unterlassung müsse sich jedoch, nicht wie hier, auf die Nutzung der belasteten Liegenschaft selbst beschränken.

Auch der OGH wies den Revisionsrekurs ab:

Ist der Berechtigte nicht der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft, sondern eine andere natürliche oder juristische Person, spricht man von einer unregelmäßigen Servitut gem § 479 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Eine solche ist wie eine Grunddienstbarkeit zu behandeln. Der dadurch bestellte Vorteil fällt zwar dem persönlichen Berechtigten unabhängig vom Eigentum am herrschenden Grundstück zu. Es lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, dass jeder rein wirtschaftliche Zweck in Form einer Unterlassungsverpflichtung die Begründung einer solchen Servitut rechtfertigt. Schon in vorangegangener Judikatur wurde die Einschränkung der Vermietung sowie das Verbot bestimmter wirtschaftlicher Tätigkeit als nicht verbücherungsfähig bestimmt. Dies – so der OGH – gilt auch für die zugunsten der Gemeinde eingegangene Verpflichtung, die Liegenschaft nicht als Freizeitwohnsitz zu nutzen.

OGH 5 Ob 3/22k (14.07.2022)