OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (9. Teil)

13. Sep. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN den Erhaltungspflichten des Mieters.

Klausel 25:

„Soweit für den Mietgegenstand keine Erhaltungspflicht der Vermieterin gegeben ist […], ist der Mieter auch zur Erhaltung des Mietgegenstandes sowie seiner Einrichtungen und Anlagen verpflichtet.“

Diese Klausel ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), weil keine sachliche Rechtfertigung für die Überwälzung der Erhaltungspflicht gemäß § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB vorliegt. Eine entsprechende Berücksichtigung im Mietzins wurde nicht dargelegt, kann aber laut OGH im Rahmen der umfassenden Interessensabwägung zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

Klausel 26:

„Soweit in den obigen Absätzen von der Bestimmung des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB abgewichen wird, findet dies bei der Bemessung des Hauptmietzinses insoweit Berücksichtigung, als die auf den Mieter übertragenen Wartungs- und Erhaltungspflichten auf den Hauptmietzins angerechnet werden.“

Die Klausel erklärt pauschal eine Anrechnung auf den Hauptmietzins, insoweit Erhaltungspflichten auf den Mieter überwälzt werden sollen. Es bleibt völlig unklar, in welcher Höhe der Wert dieser Erhaltungspflichten angesetzt wird und wie hoch der Hauptmietzins wäre, wären die Erhaltungspflichten nicht überwälzt worden. Eine solche Form der Vertragsgestaltung und der Festsetzung der Hauptleistungspflicht des Mieters verletzt laut OGH das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Klausel 27:

„Kommt der Mieter seinen vertraglich bedungenen Wartungs- und Erhaltungspflichten nicht nach, kann die Vermieterin […] nach vergeblicher Aufforderung und Verstreichen einer darin aufgetragenen angemessenen Nachfrist die Durchführung der Arbeiten im unbedingt erforderlichen Ausmaß im Mietobjekt auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.“

Die Klausel knüpft an die unzulässige Überwälzung von Erhaltungspflichten des Mieters an (vgl Klauseln 19 und 23). Nach der Rechtsprechung des OGH führt die Unzulässigkeit der Bestimmung, auf die verwiesen wird, zwingend zur Unzulässigkeit der verweisenden Bestimmung.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)