OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (8. Teil)

6. Sep. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN der Erhaltungspflicht des Vermieters.

Klausel 19:

„Die Vermieterin hat – soweit sich aus dem vorliegenden Vertrag nichts Gegenteiliges ergibt – nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten das Haus, den Mietgegenstand und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen zu erhalten.“

Klausel 20:

„Zur Erhaltung des Mietgegenstandes ist die Vermieterin jedoch nur soweit verpflichtet, als es sich dabei um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung und um die Erhaltung der allenfalls mitvermieteten Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage (Heiztherme, Heizkessel, Warmwasserboiler) handelt.“

Der OGH stellte fest, dass die Klauseln 19 und 20 ebenso wie eine andere gröblich benachteiligende Klausel (1. Klausel) eine Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter vorsehen. Da die 1. Klausel als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) und somit als unzulässig zu qualifizieren ist, trifft dies auch auf die Klauseln 19 und 20 zu.

Klausel 21:

„Eine Erhaltungspflicht der Vermieterin für die allenfalls mitvermietete Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage besteht außerdem nur dann, wenn der Mieter seiner diesbezüglichen und sogleich im Folgenden angeführten Wartungspflicht vollständig nachgekommen ist.“

Die Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend eine mitvermietete Heiztherme, einen Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät in der Wohnung kann nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Die Klausel ist daher nichtig gemäß § 879 Abs 1 ABGB.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)