OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (5. Teil)

16. Aug. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN dem fünften Teil des Urteils.

Klausel 32:

„Der Mieter ist verpflichtet, während der letzten drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu üblichen Zeiten die Besichtigung des Mietobjektes durch Interessenten gegen vorherige Ankündigung zu gestatten.“

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, die Gestattung der Wohnungsbesichtigung im letzten Vierteljahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter zu verlangen. Allerdings ist diese Klausel intransparent iSd § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), da nicht klar ist, was unter „übliche Zeiten“ zu verstehen ist. Auch ist für den Mieter nicht erkennbar, dass er angekündigte Termine auch ablehnen kann.

Klausel 33:

„Alle übrigen Einrichtungen sind nach Wahl der Vermieterin ganz oder teilweise unentgeltlich im Mietobjekt zu belassen oder vom Mieter vor Zurückstellen des Mietobjektes auf eigene Kosten zwecks Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu entfernen.“

Der OGH erklärte diese Klausel für unwirksam, da sie den Mieter gröblich benachteiligt iSd § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Die Klausel weicht vom gesetzlichen Wegnahmerecht des Mieters nach § 1109 ABGB ohne ersichtliche Rechtfertigung zum Nachteil des Mieters ab.

Klausel 41:

„Die nicht verbrauchte Kautionssumme ist dem Mieter binnen vier Wochen nach ordnungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Übergabe des Mietobjektes bzw. Abrechnung der Betriebskosten in voller Höhe zurückzustellen.“

Es bleibt im Unklaren, welche Betriebskosten zu welchem Zeitpunkt abgerechnet werden und wann daher die vierwöchige Frist für die Rückerstattung der Kaution beginnen soll. Da im Übrigen kein Zeitpunkt für die Abrechnung der Betriebskosten festgelegt wird, kann die Beklagte den Beginn der Zahlungsfrist nach Belieben hinausschieben. Dies führt im Ergebnis auch zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)