OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (4. Teil)

9. Aug. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN dem vierten Teil des Urteils.

8. und 9. Klausel:

„Der Mietzins besteht aus […] 1.2 einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes.

a) Unter diese Kosten des laufenden Hausbetriebes fallen […]

· die Kosten der anteiligen Grundsteuer,“ (Klausel 8)

· „sowie die anteiligen die Liegenschaft belastenden sonstigen öffentlichen Abgaben.“ (Klausel 9).

§ 1099 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) sieht vor, dass bei Vermietungen der Vermieter „alle Lasten und Abgaben“ zu tragen hat. Da es sich bei der Norm allerdings um dispositives Recht handelt, können die Parteien im Mietvertrag abweichende Regelungen treffen.

Klausel 8 ist nicht intransparent iSd § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), da der Vermieter auf die Höhe der Grundsteuer keinen Einfluss hat. Diese ist gesetzlich geregelt. Hingegen ist die Klausel 9 sehr wohl intransparent, weil der Mieter nicht erkennen kann, welche „sonstigen“ öffentlichen Abgaben er zu tragen hat.

16. Klausel:

„Der Mieter haftet der Vermieterin ... für die notwendigen bzw zweckmäßigen Kosten zweckentsprechender behördlicher Rechtsverfolgung. ...“

Die Klausel weicht ohne sachliche Rechtfertigung von den gesetzlich festgelegten Kostenersatzbestimmungen zur „behördlichen“ Rechtsverfolgung ab und legt fest, dass der Mieter verschuldensunabhängig sämtliche Kosten der Rechtsverfolgung tragen muss. Der OGH sah darin einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)