OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (11. Teil)

27. Sep. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN dem letzten Teil des Urteils.

Klausel 35:

„Im Falle übermäßiger Abnützung der im Mietgegenstand befindlichen Wände, Decken und Böden hat der Mieter das Mietobjekt fachgerecht mit weißer Dispersionsfarbe neu auszumalen bzw. den ordnungsgemäßen Zustand der Oberflächenbeläge herzustellen. Diese Verpflichtung trifft den Mieter auch dann, wenn er den Mietgegenstand andersfärbig ausgemalt oder mit einem anderen Bodenbelag ausgestattet als ursprünglich übernommen zurückstellt.“

Durch die Klausel 35 verschafft sich der Vermieter zum Ende des Vertragsverhältnisses einen Vorteil, weil das Bestandobjekt in besserem Zustand zurückgestellt wird, als es der Mieter erhalten hat. Klausel 1 schreibt nämlich vor, dass der Mieter das Bestandobjekt selbst in „bedungenen“ Zustand versetzen muss. Satz 2 der Klausel stellt nicht auf die übermäßige Abnützung ab. Der Mieter muss nach Vertragsende verschuldensunabhängig den ordnungsgemäßen Zustand der Oberflächenbeläge wiederherstellen. Es lässt sich auch keine sachliche Rechtfertigung für diese Regelung finden. Der OGH beurteilte die Klausel folglich als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).

Klausel 43:

„Darüber hinaus nimmt der Mieter zur Kenntnis, dass nur vertretungsbefugte Angestellte der Vermieterin oder ihres Bevollmächtigten berechtigt sind, dem Mieter zusätzliche Rechte einzuräumen und Verpflichtungen zu erlassen.“

Gemäß § 10 Abs 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist eine Beschränkung der Vollmacht dem Verbraucher gegenüber nur wirksam, wenn sie ihm bewusst war. Zu Unrecht verhindert die Klausel, dass der Mieter im Rahmen der Anscheinsvollmacht auf Erklärungen eines Dritten vertrauen darf.

Klausel 44:

„Kann sich ein Vertragsteil auf Grund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht auf eine Vertragsbestimmung berufen, so gilt dies auch für den anderen Teil.“

Die Klausel 44 führt zu einer gröblichen Benachteiligung des Mieters. Sie schafft keineswegs ein Gleichgewicht zwischen den Vertragsparteien, weil die relative Nichtigkeit einer Klausel dem dadurch rechtswidrig Benachteiligten die Wahlmöglichkeit einräumen soll, eine nichtige Bestimmung gegen sich gelten zu lassen oder nicht. Diese Wahlmöglichkeit wird ihm durch die vorliegende Klausel ohne sachliche Rechtfertigung genommen.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)