OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (10. Teil)

20. Sep. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der Ausgabe des USANCEN Newsletters vom 19.07.2024 wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN den Ersatzansprüchen des Mieters.

Klausel 30:

„Der Mieter verzichtet hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Veränderungen und Investitionen auf jeden Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter. Von diesem Verzicht ausgenommen sind notwendiger Aufwand des Mieters im Sinne des § 1036 ABGB, sofern diesbezüglich den Mieter keine von § 1096 ABGB abweichende Erhaltungsregel trifft.“

Klausel 34:

„Sofern es sich jedoch bei diesen Einrichtungen um notwendigen Aufwand des Mieters im Sinne des § 1036 ABGB handelt und diesbezüglich den Mieter keine von § 1096 ABGB abweichende Erhaltungsregel trifft, können diese Einrichtungen im Mietgegenstand verbleiben und steht dem Mieter hierfür ein angemessener Ersatz im Sinne und nach Maßgabe des § 1097 ABGB zu.“

Der OGH sah darin einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Bei Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG wird der Bestandnehmer gemäß § 1097 ABGB als Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet, wenn er nach Anzeigeerstattung auf das Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (§ 1036 ABGB) oder einen nützlichen Aufwand (§ 1037 ABGB) gemacht hat. Ein Verzicht auf Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich im Vorhinein zulässig, jedoch hinsichtlich des notwendigen Aufwands nur, soweit auch eine von § 1096 ABGB abweichende Instandhaltungsregel vereinbart werden könnte.

Klausel 31:

„Die Vermieterin haftet für den Ersatz eines Vermögensschadens aufgrund einer Vertragsverletzung nur, soweit sie oder eine Person, für die sie einzustehen hat, den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet hat.“

Klausel 37:

„Aus etwaigen Störungen der Zuleitung von Elektrizität, Wasser, Gas, der sanitären und sonstigen Anlagen wird der Mieter für Vermögensschäden keine Schadenersatzansprüche ableiten, sofern die Vermieterin daran kein grobes Verschulden trifft.“

Ebenso wurden diese beiden Klauseln als gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB qualifiziert. Freizeichnungserklärungen als Vorausverzicht auf Schadenersatzansprüche sind zumindest dann, wenn sie generell erfolgen, unzulässig. Auch das Mietzinsminderungs- und Befreiungsrecht des § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB kann den Verzicht nicht rechtfertigen. Dieses stellt einen Ausgleich für eine verminderte oder nicht vorhandene Benützungsmöglichkeit dar und bietet keinen Ausgleich für den Wegfall eines Schadenersatzanspruchs.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)