OGH: Leistungsverweigerungsrecht bei Mängeln an Allgemeinflächen

11. März 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Im vorliegenden Fall hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) mit der Frage beschäftigt, inwieweit sich ein Leistungsverweigerungsrecht zweier Miteigentümer einer Liegenschaft auf allgemeine Flächen auswirkt.

Die Beklagten erwarben 2012 von der Klägerin, einer Bauträgergesellschaft, Wohnungseigentum an einer Wohnung und zwei Tiefgaragenplätzen. Auch wurde ein Auftrag seitens der Beklagten erteilt, gewisse Sonderwünsche vorzunehmen. Zum Zeitpunkt der Klagseinbringung lagen sowohl an der erworbenen Wohnung der Beklagten als auch an allgemeinen Teilen der Liegenschaft Mängel vor, wobei erstere im Zuge des Verfahrens saniert wurden.

Die Klägerin begehrte die Bezahlung der Restbeträge der Teilrechnungen und der Beträge für die Sonderwünsche; die Baumängel seien großteils saniert oder der Klägerin nicht zuzurechnen, womit ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten nicht bestehe. Die Beklagten entgegneten, dass ihnen die Einrede des nicht erfüllten Vertrags und die Zurückbehaltung des Kaufpreises zustehe. Auch ohne Mehrheitsbeschluss seien sie zur Geltendmachung der Leistungsverweigerung bezüglich der Allgemeinflächen berechtigt.

Das Berufungsgericht gab, wie das Erstgericht, dem Begehren der Beklagten nicht Folge, ließ die ordentliche Revision aber zu. Der OGH entschied:

Einem Werkbesteller steht wie einem Käufer ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 1052 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) zur Sicherung seiner Gewährleistungsansprüche zu. Es steht grundsätzlich nicht nur in der Höhe der auf die Behebung fallenden Deckungskosten zu und besteht auch dann, wenn der Mangel nur geringfügig ist, sofern die Ausübung nicht schikanös erfolgt. Der OGH judizierte, dass einem Wohnungseigentümer die Sachlegitimation auch dann zusteht, wenn die übrigen Wohnungseigentümer nicht zugestimmt haben und weiters auch für jene Mängel, die nicht nur sein eigenes Wohnungseigentumsobjekt, sondern allgemeine Teile betreffen. Schikanös war auch die Anspruchsgeltendmachung nicht, da der OGH für die Bewertung des Leistungsverweigerungsrechts die gesamten Behebungskosten heranzieht.

 2 Ob 34/21w (27.01.2022)