OGH beurteilt AGB-Klauseln in Mietverträgen

22. Nov. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einem Verbandsverfahren die Verwendung von 37 den Verbraucher benachteiligenden Klauseln in vorformulierten Mietverträgen eines Hausverwaltungsunternehmens sowie einer gewerblichen Vermieterin untersagt. Unter anderem wurden folgende Klauseln für unzulässig erklärt.

Klausel 8:

„Der Hauptmietzins wird wertgesichert nach dem Gesamtbaukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau (Basisjahr 2010) auf Basis des im Monat der beiderseitigen Vertragsunterfertigung verlautbarten Indexwertes. […]“

Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter haben sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) messen zu lassen. Die Bestimmung dient dem Schutz des Verbrauchers vor überraschenden und sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen.

Mit Blick auf die Funktion der Wertsicherungsvereinbarung, den inneren Forderungswert zu stabilisieren und die subjektive Äquivalenz der beiderseitigen Leistungen im Mietverhältnis beizubehalten, sei es aus sachlichen Gesichtspunkten nicht angebracht, die Wertsicherung des Mietzinses an die Entwicklung nur eines von mehreren für die laufende Kostenbelastung des Vermieters entscheidenden Faktoren, namentlich dessen Erhaltungskosten, zu knüpfen. Ein solches Vorgehen müsse zwangsläufig zu einer Verzerrung des ursprünglichen Äquivalenzverhältnisses führen. Es werde damit weder die konkrete Kostenentwicklung unternehmerischer Vermieter noch die durchschnittliche Marktentwicklung auch nur annäherungsweise abgebildet. Der OGH stellte klar, dass der Wertsicherungsklausel die sachliche Rechtfertigung im Sinne des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG fehlt.

Klausel 16:

„Zusätze oder Erklärungen des Mieters auf Zahlscheinen gelangen zufolge maschineller Bearbeitung nicht zur Kenntnis des Vermieters.“

Der OGH erklärte diese Klausel für unzulässig, da sie suggeriert, dass Zahlscheinvermerke nicht wirksam wären. Die Klausel lasse zudem nicht erkennen, ob mit „Zusätzen und Erklärungen“ auch die Angaben in der auf Zahlscheinen eigens dafür vorgesehenen Rubrik „Verwendungszweck“ gemeint seien oder nur sonstige Beifügungen. Der Verbraucher werde damit über seine Rechtsstellung verunsichert, weshalb die Verwendung der Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 6 Abs 3 KSchG und als gröblich nachteilig im Sinn des § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) untersagt sei.

OGH 10 Ob 23/24s (10.09.2024)