DE: Sind verjährte Schadenersatzansprüche gegen die Kaution aufrechenbar?

26. Juli 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Ob verjährte Schadenersatzansprüche des Vermieters gegen den Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters aufrechenbar sind, damit hatte sich der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen. Eigentlich können Schäden an Mietobjekten nur innerhalb einer sechsmonatigen Frist nach Vertragsende gerügt werden.

Eine Mieterin begehrt nach Beendigung des Wohnungsmietvertrags und Rückgabe der Wohnung am 8.November 2019 die Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution. Der beklagte Vermieter rechnete mit Schreiben vom 20. Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache. Die ehemalige Mieterin berief sich auf die Verjährung.

Nach § 548 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten ab Vertragsende, mithin der Rückgabe der Mietsache. Diese sechs Monate waren hier beim Aufrechnungsschreiben bereits vergangen.

Die Vorinstanzen gaben der klagenden Mieterin Recht. Ihrer Ansicht nach sei der Schadenersatzanspruch verjährt gewesen. Die Ausnahme, dass auch bereits verjährte Forderungen nach § 215 Alt 1 BGB aufgerechnet werden können, insoweit die Forderungen zum Zeitpunkt, in dem sie erstmals aufrechenbar waren noch nicht verjährt waren, greife hier nicht. Es habe an der Aufrechnungslage gefehlt, da die Forderungen nicht gleichartig waren.

Der BGH hingegen urteilte:

Das Berufungsgericht habe die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Kaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine vom Mieter gestellte Kaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Denn dieser soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur Entscheidung an das Landgericht zurück.

Pressemitteilung Nr. 144/2024 zu BGH VIII ZR 184/23 (10.07.2024)