Betriebskostenabrechnung und AGB-Kontrolle im Einkaufszentrum

28. Mai 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich mit miet- und vertragsrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit einem Einkaufszentrum zu befassen. Streitgegenstand waren Rechnungslegungsbegehren über Betriebskosten für den Zeitraum 2005 bis 2022 sowie die Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Vertragsklauseln nach § 879 Abs 3 ABGB.

Die Klägerinnen waren Bestandnehmerinnen eines ohne öffentliche Förderung errichteten Einkaufszentrums. Sie begehrten umfassende Rechnungslegung sowie die Feststellung der Unwirksamkeit mehrerer Vertragsbestimmungen wegen gröblicher Benachteiligung. Während die Vorinstanzen den Klagebegehren stattgaben, wies der OGH die außerordentliche Revision der Beklagten zurück.

Lange Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs

Der OGH bestätigte erneut, dass der Anspruch auf Rechnungslegung nach §§ 1099 und 1012 ABGB grundsätzlich der langen Verjährungsfrist von 30 Jahren unterliegt. Eine analoge Anwendung kürzerer Verjährungsfristen aus dem Mietrechtsgesetz, dem Wohnungseigentumsgesetz oder dem Kleingartengesetz lehnt der Gerichtshof weiterhin ab.

Auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht daher kein Raum für eine Verkürzung der Verjährung. Eine planwidrige Gesetzeslücke wird verneint.

Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen

Betriebskostenabrechnungen müssen so gestaltet sein, dass sie für einen durchschnittlichen Bestandnehmer nachvollziehbar und überprüfbar sind. Sammelpositionen wie „Technische Betriebsführung“, „Instandhaltung“ oder „Schadensfälle“ genügen diesen Anforderungen nicht, sofern nicht erkennbar ist, welche konkreten Leistungen darunterfallen.

Besonders in komplexen Objekten wie Einkaufszentren ist zudem der konkret angewendete Verteilungsschlüssel offen zu legen.

AGB-Kontrolle bei Kostenüberwälzung

Der OGH bestätigte die Unwirksamkeit mehrerer Vertragsklauseln wegen gröblicher Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB. Die beanstandeten Bestimmungen sahen eine umfassende Überwälzung sämtlicher Erhaltungs-, Verwaltungs- und Infrastrukturkosten auf die Bestandnehmer vor.

Eine derart pauschale und undifferenzierte Kostenüberwälzung weicht erheblich von der dispositiven Rechtslage ab und ist nicht sachlich gerechtfertigt. Auch der pauschale Ausschluss der Verzinsung von Guthaben, Kautionen und Abrechnungsbeträgen wurde als gröblich benachteiligend beurteilt.

OGH 5 Ob 100/25d (12.03.2026)