Richtungswechsel bei Wertsicherungsklauseln

5. Sep. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Nach der jüngsten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) bleiben Wertsicherungsklauseln gültig, auch wenn eine Mietzinserhöhung in den ersten zwei Monaten nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

Die klagende Mieterin schloss 2021 mit dem beklagten Vermieter einen Mietvertrag, beginnend am 15.03.2021 (Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – MRG). Irrtümlich stand im Mietvertragsentwurf der Monat Mai 2017 als Ausgangsbasis für die Berechnung von Wertsicherungsanpassungen. Weder der Klägerin noch dem Beklagten fiel der Ausgangsmonat Mai 2017 auf. Der Hausverwalter bemerkte den Irrtum und nahm im Einvernehmen mit dem Beklagten den Monat Dezember 2020 als Ausgangsmonat in seine Unterlagen auf.

Der Nettohauptmietzins wurde aufgrund einer Wertsicherungsklausel viermal erhöht. Die Klägerin bezahlte die angepassten Mietzinse immer fristgerecht, später jedoch unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung.

Die Klägerin begehrte die Zahlung von rund EUR 2.800 an zu viel bezahltem Mietzins sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt, das Berufungsgericht wies es hingegen ab.

Der OGH stellte Folgendes klar:

Auslegung von Vertragsbestimmungen

Nach Vertragsabschluss erkannten die Beklagten die Bezeichnung des Mai 2017 als Ausgangsmonat für die Valorisierung des Bestandzinses als Irrtum und legten stattdessen den Dezember 2020 zugrunde. Die Klägerin bezahlte in der Folge ein Jahr lang ohne Vorbehalt den ihr vorgeschriebenen, letztlich auf dem Ausgangsmonat Dezember 2020 aufbauenden Mietzins fristgerecht.

Dieses Verhalten der Klägerin ist als schlüssige Zustimmung nach § 863 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) zu werten und somit kam es zu einer nachträglichen Vertragsanpassung vom Mai 2017 auf Dezember 2020 als Ausgangsmonat.

Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 Konsumentenschutzgesetz (KSchG)

Weiters betonte der 6. Senat entgegen der früheren Judikatur des OGH, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar ist.

Begründet wurde die Entscheidung damit, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG eine Klausel als unzulässig qualifiziert, wenn diese dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zuspricht. Durch das Erfordernis einer „Aushandlungsvereinbarung“ sollen Verbraucher, die typischerweise nicht mit einer besonders kurzfristigen Erhöhung des Entgelts rechnen, vor Überraschungen geschützt werden.

Bei Wertsicherungsabreden zur inflationsbedingten Anpassung des Entgelts in einem langfristigen Dauerschuldverhältnis besteht keine Gefahr der erwähnten Überraschung. Ein wertgesicherter Bestandzins erweckt beim Bestandnehmer kein Vertrauen auf eine unveränderbare Fixmiete.

OGH 10 Ob 15/25s (30.07.2025)