OGH zur Teilunwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln im Mietrecht

25. Juni 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der vorliegenden Rechtssache stellt der Oberste Gerichtshof (OGH) klar, dass eine teilweise unzulässige Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag nicht automatisch die ganze Valorisierungsvereinbarung unwirksam macht.

Statt der teilweise unzulässigen Wertsicherungsklausel wird somit das zwingende Mietrecht angewendet.

Im Anlassfall verlangte ein Mieter die Rückzahlung von Mietzinsbeträgen von der beklagten Vermieterin, mit der Argumentation, dass die Wertsicherungsklausel – welche die Mietzinsbeträge vorschrieb – unwirksam sei.

Das Zahlungsbegehren wurde vom Berufungsgericht abgewiesen. Die vertragliche Vereinbarung über die Vorschreibung und die Fälligkeit der Wertsicherungsbeträge sei zwar unwirksam, jedoch sei die den erhöhten Mitzinsvorschreibungen zugrundeliegende Valorisierungsvereinbarung davon unabhängig und weiterhin wirksam.

Der OGH bestätigte dies und gab der außerordentlichen Revision des Mieters nicht Folge. Nach Ansicht des Höchstgerichts sind die Bestimmungen zur Wertsicherung einerseits und jene zur Geltendmachung der erhöhten Mietzinsbeiträge andererseits voneinander trennbar, da sie jeweils unterschiedliche Regelungsbereiche betreffen. Fällt der unzulässige Teil der Klausel weg, bleibt die vereinbarte Valorisierung weiterhin geltend.

An die Stelle der unwirksamen vertraglichen Regelungen treten die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen des § 16 Abs 9 Mietrechtsgesetz (MRG). Diese regeln die Voraussetzungen, unter welchen ein erhöhter Mietzins geltend gemacht werden darf.

Auch die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) steht dem nicht entgegen. Zwar dürfen nichtig erklärte missbräuchliche Vertragsklauseln grundsätzlich nicht durch dispositive Bestimmungen des nationalen Rechts ersetzt werden, jedoch gilt dies nicht für zwingende gesetzliche Vorschriften, wie § 16 Abs 9 MRG, die einer für den Mieter nachteiligen Vertragsregelung vorgehen.

OGH 1 Ob 2/26i (28.04.2026)