OGH zur Auflösung von Bestandverträgen aus wichtigem Grund

1. Apr. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund kommt auch in Betracht, wenn dieser in einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse liegt, die keinem der Vertragspartner zuzurechnen ist.

Der Bestandnehmer ist nach stRsp zu § 1117 ABGB zur Vertragsauflösung berechtigt, wenn er aus Gründen, die nicht in seiner Sphäre liegen, das Bestandobjekt nicht wie bedungen gebrauchen kann. Dabei kommt es auf das Verschulden des Bestandgebers nicht an.

Das Genossenschaftsjagdgebiet der klagenden Jagdgenossenschaft besteht aus fünf Teiljagdgebieten. Im Jahr 2013 gab die Klägerin jedes dieser fünf Teiljagdgebiete in Bestand. Das Teiljagdgebiet A verpachtete sie an die Beklagte.

2018 wurde in der ordentlichen Vollversammlung der Klägerin bekannt, dass die Kündigung durch die Beklagte noch auf ihre Rechtswirksamkeit überprüft werde und, sollte die Kündigung als rechtskonform befunden werden, die Eigenbewirtschaftung des Teiljagdgebiets anzustreben sei. Diese Eigenbewirtschaftung des Teiljagdgebiets (bei Kündigung der Beklagten) wurde daraufhin einstimmig beschlossen.

Das Recht auf Auflösung des Bestandvertrages steht dem Bestandnehmer zu, wenn er sonstige gewichtige Umstände dartun kann, die es für ihn unzumutbar erscheinen lassen, weiterhin am Bestandvertrag festhalten zu müssen. Der Grund für die vorzeitige Auflösung des Bestandverhältnisses muss dabei nicht zwingend aus der Sphäre des Bestandgebers stammen. Die vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund kommt nur dann nicht in Betracht, wenn der Bestandnehmer oder die ihm zurechenbaren Personen die Gebrauchsbeeinträchtigung verschuldet haben oder jene Umstände, die die vorzeitige Auflösung des Bestandvertrags begründen sollen, in der Sphäre des Bestandnehmers liegen.

Der Grundsatz, dass der Bestandnehmer immer dann zur Auflösung berechtigt ist, wenn die Gründe dafür nicht in seiner Sphäre liegen, gilt auch für einen Jagdpachtvertrag. Einem Vertragspartner ist die vorzeitige Auflösung eines Jagdpachtvertrags stets möglich, wenn die Aufrechterhaltung des Vertragsverhältnisses aus beim anderen Vertragspartner liegenden Gründen unzumutbar ist. Dies ist aber nicht die einzige Möglichkeit für eine vorzeitige Auflösung aus wichtigem Grund: eine solche kommt auch in Betracht, wenn dieser in einer wesentlichen Änderung der Verhältnisse liegt, die keinem der Vertragspartner zuzurechnen ist.

OGH 5 Ob 60/21s (15.11.2021)