OGH zu Wertsicherungsklauseln und Bewirtschaftungskosten

7. Feb. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) beurteilte zwei Klauseln eines Mietvertrags.

Die Kläger sind Mieter einer Eigentumswohnung. Sie unterfertigten im Juli 2020 in Anwesenheit des Geschäftsführers der Beklagten ein von diesem vorbereitetes Mietanbot. Der unterfertigte Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Textpassagen:

„7. Wertsicherung

[…] 7.2. Die Änderung der Hauptmiete kann erstmals nach Ablauf von einem Jahr seit Mietbeginn oder immer dann verlangt werden, wenn die maßgebende Zahl des Verbraucherpreisindexes sich um mindestens 5 vH gegenüber der Indexzahl bei der letzten Hauptmietanpassung nach oben oder unten verändert hat.

8. Bewirtschaftungskosten:

[…] Bewirtschaftungskosten sind:

Insbesondere die in § 21 MRG aufgezählten Betriebskostenarten, die in § 22 MRG bestimmten Kosten für die Verwaltung, die in § 23 MRG bestimmten Kosten für die Hausbetreuung sowie öffentliche Abgaben und besondere Aufwendungen.“

Die Kläger begehrten die Rückerstattung von über EUR 16.000. Im Irrtum hätten sie diesen Betrag an Betriebskosten und Wertsicherungsbeträgen gezahlt, obwohl diese Bestimmungen ihrer Meinung nach nichtig seien.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht gab der Berufung der Kläger nicht Folge und bestätigte das erstgerichtliche Urteil. Der OGH gab hingegen den Kläger hinsichtlich einer Klausel Recht:

Das Transparenzgebot verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind. Es soll verhindert werden, dass der Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigt Pflichten auferlegt werden.

Punkt 8 des Mietvertrags ist intransparent und somit nichtig, weil die Kläger im Unklaren gelassen werden, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen sind und welche Kostenbelastung letztlich für sie daraus resultiert. Es fehlt somit eine Rechtsgrundlage für die Zahlung der Betriebskosten, weshalb die geleisteten Beträge rückforderbar sind.

Die Wertsicherungsklausel regelt in Punkt 7.2 zwei Fälle, die zu einer Änderung des Entgelts führen können. In beiden Varianten kann eine Entgelterhöhung allerdings erstmals nach Ablauf von einem Jahr seit Mitbeginn vorgenommen werden. Diese Bestimmung entspricht somit der Rechtsprechung des OGH.

OGH 10 Ob 54/24z (17.12.2024)