OGH zu den Kündigungsbeschränkungen des MRG

29. Sep. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 Mietrechtsgesetz (MRG) ist nicht anwendbar, wenn sich Wohn- und Geschäftszweck einer Wohnung die Waage halten.

Der Vater des Beklagten mietete von der Klägerin im Jahr 1965 eine Wohnung „zur Benutzung als zahnärztliche Ordination und Wohnung“ auf unbestimmte Zeit. Nach seinem Tod im Jahr 2017 konnte der Sohn in den Mietvertrag eintreten. Bereits 1992 hat der Beklagte die Zahnarztordination und den Kassenvertrag von seinem Vater übernommen.

Die Klägerin begehrte die Aufkündigung der Wohnung gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG.

Die Norm lautet wie folgt:

§ 30.

(1) Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen.

(2) Als ein wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn

[…] 5. die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs. 3) dienen; […]

Ihr Begehren stützte die Klägerin auf den Umstand, dass der Beklagte kein dringendes Wohnbedürfnis hätte, da er mehrere Liegenschaften erbte. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab.

Der OGH bestätigte deren Entscheidung und verneinte ebenso das Vorliegen des Kündigungsgrunds gemäß § 30 Abs 2 Z 5 MRG. Dieser Kündigungsgrund ist nämlich nicht anwendbar, wenn das Bestandobjekt gleichwertig für berufliche Zwecke, als auch für Wohnzwecke verwendet wird.

Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung als einheitliches Bestandobjekt an den Vater des Beklagten vermietet, und zwar zu Wohnzwecken und zum Betrieb einer Zahnarztordination. Dabei wurde weder im Mietvertrag festgelegt, welche Räume des Gesamtobjekts konkret wozu verwendet werden sollten, noch lässt sich aus der Vertragsurkunde ableiten, dass einer der beiden Zwecke überwiegen sollte.

Wurde die gemischte Nutzung vereinbart, kann der Vermieter die Wohnung nur kündigen, wenn die Verwendung weder zu Geschäfts- noch zu Wohnzwecken erfolgt (gemäß den Kündigungsgründen in § 30 Abs 2 Z 6 und Z 7 MRG).

7 Ob 10/23f (28.06.2023)