OGH: WEG: Vorläufiger Verwalter kann eigene Enthebung beantragen

20. Jän. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Ein Verwalter einer Liegenschaft, der vom Gericht zum vorläufigen Verwalter gem § 23 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bestellt wurde und in dieser Funktion für die Eigentümergemeinschaft tätig war, kann jedenfalls bei Vorliegen wichtiger Gründe seine Enthebung beantragen.

In einem früheren Verfahren im Jahre 2012 wurde die Antragstellerin zur neuen Verwalterin einer Liegenschaft durch Gerichtsbeschluss bestellt. Während ihrer Verwaltungsperiode wurde kein rechtswirksamer Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Einsetzung eines selbst gewählten Verwalters zustande gebracht. Da die Antragstellerin nicht mehr bereit war, die Liegenschaft zu verwalten, hat sie die Verwaltungsaufgaben faktisch einer Gebäudeverwaltung übertragen und ihre Abbestellung als Verwalterin beantragt. Sie brachte vor, dass sie 2017 ihr Auftragsverhältnis aufgekündigt hat. Der Antragsgegner erwiderte, dass die Verwalterin nicht nur vorläufig, sondern auf unbestimmte Zeit bestellt wurde.

Das Erstgericht enthob die Antragstellerin. Es judizierte, dass § 23 WEG keine Regelung vorsieht, dass ein bestellter Verwalter seine Abberufung beantragen kann. In Anlehnung an die Exekutionsordnung (EO) sei es jedoch gegeben, dass das Gericht eine andere Person zum Zwangsverwalter bestellen müsse, wenn die Erstbestellte ablehne. Auch das Rekursgericht und schlussendlich der Oberste Gerichtshof (OGH) gaben der Antragstellerin Recht:

Ein Antrag der vorläufigen Verwalterin ist in § 23 WEG jedenfalls nicht normiert, da die Norm davon ausgeht, dass deren Verwaltungsperiode mit dem Beschluss über die Bestellung eines Verwalters endet. Eine andere Art der Beendigung sei nicht geregelt. Der OGH schloss sich den Meinungen der Vorinstanzen an, welche auf die EO verwiesen und bestätigte durch Bezugnahme auf Lehrmeinungen, dass § 23 WEG ebenfalls diesem Zweck entspreche, zumal der vorläufige Verwalter nach § 21 Abs 2 WEG den Verwaltungsvertrag nach Ablauf von 3 Jahren ohne Angaben von Gründen unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist sowieso kündigen könne. Auch nach Meinung des OGH kann eine vorläufige Verwaltertätigkeit nicht als dauerhafte Einrichtung gedacht gewesen sein.

OGH 5 Ob 84/22x (19.09.2022)