OGH: Wann wird eine verspätet zugegangene Mieterkündigung wirksam?

30. Mai 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Im vorliegenden Fall hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) zu entscheiden, ob eine verspätet zugegangene Kündigung eines Mietvertrags durch die Mieterin trotzdem wirksam ist und ob die gesetzliche Regelung des § 33 Abs 1 Satz 2 Mietrechtsgesetz (MRG) einschränkend auszulegen sei.

Die beklagte Mieterin kündigte das Mietverhältnis am 28.09.2023 zum 31.12.2023. Das Schreiben erreichte die Vermieterin jedoch erst am 03.10.2023, also nach Beginn der vereinbarten dreimonatigen Kündigungsfrist. Die Vermieterin akzeptierte den 31.01.2024 als Vertragsende, war aber nicht bereit, einer Änderung auf ein anderes Datum zuzustimmen. Nach verweigerter Räumung erhob sie am 07.02.2024 Räumungsklage.

Die Beklagte argumentierte, dass sie aus persönlichen Gründen nur zum 01.01. oder 01.04.2024 übersiedeln kann und die Klägerin dies gewusst habe. Daher sei die Kündigung unwirksam. Die Vorinstanzen gaben jedoch der Klägerin Recht. Nach § 33 Abs 1 Satz 2 MRG gilt eine verspätete Kündigung als zum nächstmöglichen Termin, hier dem 31.01.2024 wirksam. Der OGH wies die Revision ab.

Der Versuch der Beklagten, eine teleologische Reduktion der Norm zu begründen, scheiterte. Der OGH betonte, dass § 33 Abs 1 Satz 2 MRG nicht einseitig zum Schutz der Mieter geschaffen wurde. Die Regelung sollte allgemein Formalismen abbauen und beiden Seiten, sowohl Mietern als auch Vermietern Erleichterungen bringen. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich, dass der Gesetzgeber typischerweise Fälle im Blick hatte, in denen Kündigungserklärungen verspätet zugestellt wurden. Eine sachlich abgrenzbare Fallgruppe, für die die Regelung nicht gelten sollte, wurde nicht dargelegt.

Zudem handle es sich bei der Kündigung um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit Zugang rechtliche Wirkung entfaltet, unabhängig davon, ob die andere Partei ihr zustimmt. Die Kündigung war somit mit Zugang am 03.10.2023 wirksam und beendete das Mietverhältnis zum 31.01.2024. Auch die nachträgliche Mitteilung der Mieterin, sie könne zu diesem Termin nicht ausziehen, änderte daran nichts. Die Revision wurde als nicht berechtigt abgewiesen.

OGH 4 Ob 1/25p (18.03.2025)