OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (3. Teil)

2. Aug. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der vorletzten Ausgabe des USANCEN Newsletters wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlich. Diese Woche widmet sich USANCEN dem dritten Teil des Urteils.

Die Klauseln 5, 6, 7, 10 und 11 legen fest, dass der Mietzins aus einem Anteil an den Kosten des laufenden Hausbetriebes besteht. Darunter fallen:

· „die Kosten der Feuerversicherung, […] und allfällig sonstiger das Haus und seine Anlagen betreffenden Versicherungen“ (Klausel 5)

· „die für Betrieb, Reinigung und Betreuung des Hauses und aller seiner Anlagen und Einrichtungen anfallenden Kosten“ (Klausel 6)

· „die Hausverwaltungskosten in einer der Bestimmung des § 22 MRG analogen Höhe“ (Klausel 7)

· „die für Wartung und Instandhaltung des Hauses und aller seiner Anlagen und Einrichtungen anfallenden Kosten inkl der Kosten [für das] Servicedienstleistungsportal.“ (Klausel 10)

· „das Verwaltungshonorar […], soweit es das Honorar analog § 22 MRG übersteigt.“ (Klausel 11)

Der OGH beurteilte die Klauseln 5 und 6 als intransparent iSd § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), da sie den Verbraucher im Unklaren lassen, welche Kostenbelastung letztlich für ihn daraus resultiert.

Die Klauseln 7 und 11 sind intransparent und können nur gemeinsam betrachtet werden, da jede Klausel für sich keinen Bestand haben kann. Sie sind irreführend, weil Klausel 7 zunächst suggeriert, dass nur eine Kostenbelastung zu erwarten ist, wie § 22 Mietrechtsgesetz (MRG) im Vollanwendungsbereich vorsieht. Nach Klausel 11 soll aber gerade nicht nur jener Betrag verrechnet werden, sondern auch der in § 22 MRG übersteigenden Betrag.

Ebenso qualifizierte der OGH die Klausel 10 als intransparent, da sie weder erläutert, was das Servicedienstleistungsportal leisten soll noch die damit verbundenen Kosten. Außerdem ist sie gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) und wälzt dem Mieter auch die Instandhaltungspflicht für jene Gebäudebestandteile über, die in keinem Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts stehen.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)