OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (2. Teil)

26. Juli 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

In der letzten Ausgabe des USANCEN Newsletters wurde der erste Teil einer sehr umfangreichen und praxisrelevanten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) veröffentlicht. Diese Woche widmet sich USANCEN dem zweiten Teil des Urteils.

3. Klausel:

„Der Mietgegenstand darf nur für Wohnzwecke verwendet werden.“

Diese Klausel ist zulässig, denn der Vermieter hat regelmäßig ein berechtigtes Interesse, die vertragliche Nutzung in Abgrenzung zu Geschäftszwecken auf Wohnzwecke einzuschränken. Enthält die Klausel allerdings eine Formulierung, wonach eine Änderung des Verwendungszwecks einer vorherigen Genehmigung des Vermieters bedarf, so dürfte es sich nach der Entscheidung 5 Ob 183/16x um eine unzulässige Klausel handeln, weil die Entscheidung, welche Tätigkeit nicht mehr Wohnzwecken zuordenbar ist, dem Vermieter allein obliege.

4. Klausel:

„Das Mietverhältnis beginnt vorbehaltlich Auszug des bisherigen Mieters am […] und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.“

Für den Neumieter ist es gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) und sachlich nicht gerechtfertigt, wenn der Bestandgeber das Risiko des rechtzeitigen Auszugs des Vormieters auf ihn überwälzt. Die Klausel schließt nämlich Ansprüche des Mieters wegen Leistungsstörungen aus, wenn das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt nicht übergeben werden kann.

13. Klausel:

„Für jede zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendige oder zweckmäßige Mahnung wird dem Mieter ein Betrag in der Höhe von € 10,-- in Rechnung gestellt.“

Die Klausel ist gröblich benachteiligend, weil sie dem Mieter ohne sachliche Rechtfertigung auch ohne sein Verschulden Mahnspesen aufbürdet. Weiters ist sie auch intransparent iSd § 6 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), weil sie auf das Erfordernis des Verschuldens für den Anspruch nach § 1333 Abs 2 ABGB nicht hinweist.

15. Klausel:

„Der vereinbarte Mietzins ist im Voraus jeweils am Ersten des Kalendermonats fällig, wobei für die Rechtzeitigkeit der Zahlung das Einlangen maßgebend ist.“

Diese Klausel ist gemäß dem OGH unzulässig, da sie ohne sachliche Rechtfertigung vom Gesetz (§ 6a Abs 2 KSchG) abweicht.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)