OGH: Umfangreiche Klauselentscheidung (1. Teil)

19. Juli 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Arbeiterkammer klagte einen gewerblichen Wohnungsvermieter wegen der Unzulässigkeit von nicht weniger als 44 (!) Klauseln in Wohnungsmietverträgen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) erklärte zahlreiche dieser Klauseln für unwirksam. Aufgrund des Umfangs und der enormen Praxisrelevanz dieser Entscheidung wird sich USANCEN in den nächsten Wochen sukzessive mit den einzelnen Klauseln beschäftigen. Es handelt sich dabei um Klauseln in Mietverträgen im Teilanwendungsbereich (§ 1 Abs 4 Mietrechtsgesetz - MRG).

1. Klausel:

„Seitens des Vermieters wird insbesondere keine Gewähr dafür geleistet, dass der Mietgegenstand zu einem bestimmten Zweck verwendet werden kann, sodass es ausschließlich Sache des Mieters ist, allfällige Adaptierungen des Mietgegenstandes, die zum bedungenen Gebrauch allenfalls erforderlich sind, auf eigene Kosten vorzunehmen, und weiters, dass das Risiko ob der Mietgegenstand im Einklang mit allenfalls bestehenden rechtlichen Vorgaben zum bedungenen Gebrauch geeignet ist, gänzlich vom Mieter übernommen wird.“

Die Klausel sieht eine weitreichende Überwälzung von Erhaltungspflichten vor. Grundsätzlich kann außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG vereinbart werden, dass der Mieter selbst für die Brauchbarkeit des Bestandsobjekts sorgen muss. Da jedoch nicht einmal die Nutzung zu Wohnzwecken zugesichert ist, qualifizierte der OGH die Klausel als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) und somit als unzulässig.

2. Klausel:

„… Allfällige Abweichungen bis zu + / - 4 % der Nutzfläche gelten als unwesentlich und lassen den Inhalt des gegenständlichen Vertrages unberührt. Aus derartigen unwesentlichen Abweichungen kann sohin keine der Vertragsparteien Ansprüche auf Änderung des Mietzinses (Anhebung des Mietzinses, Herabsetzung des Mietzinses bzw Mietzinsminderung) oder Leistungsansprüche zur Herstellung der oben angeführten Nutzfläche ableiten.“

Der OGH bestätigte, dass diese Klausel gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB ist, da nach dem Mietvertrag der Betriebskostenanteil anhand der Nutzfläche berechnet wird. Der Beklagten wäre die richtige Ausmessung der Nutzfläche möglich. Auch das Argument der Streitvermeidung ist kein sachliches Kriterium und rechtfertigt die Klausel nicht.

OGH 9 Ob 4/23p (24.01.2024)