OGH: Schriftlicher Ausdruck einer mündlichen Vollmacht im Mietvertrag

3. Juni 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte GmbH

Es bedarf weder für die Wirksamkeit der Stellvertretung noch für die Erfüllung des Schriftformgebotes für Zeitmietverträge eines schriftlichen Hinweises auf das Handeln (auch) im fremden Namen.

Zwischen einem Mieter und einem Ehepaar als Hälfteeigentümer wurde ein auf 3 Jahre befristeter Mietvertrag abgeschlossen. Die Erstantragsgegnerin, die Frau des dann Verstorbenen, war mit dem Vertragsabschluss einverstanden. Später schloss der Antragssteller mit der Hausverwaltung eine Zusatzvereinbarung, dass das Mietverhältnis unter vollinhaltlicher Zugrundelegung des Mietvertrages für weitere 5 Jahre bestehen soll. Die Wohnung wurde als Kategorie D klassifiziert, da kein internes Klosett vorhanden war. Dies ließ der Ehemann der Erstantragsgegnerin ohne Absprache über eine Veränderung des Mietzinses mit dem Mieter einbauen.

Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller den Mietzins seines gemieteten Bestandobjekts überprüfen lassen. Die Antragsgegner beantragten die Abweisung, da die Befristungsverlängerung nicht von beiden Vermietern unterfertigt wurde und damit eine Überprüfung des Mietzinses präkludiert sei.

Das Rekursgericht gab den Antragsgegnern nicht Folge, da trotz Vertragsverlängerung die „Urkategorie“ maßgeblich geblieben ist.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) erwog dazu:

Gem § 16 Abs 8 Mietrechtsgesetz (MRG) präkludiert eine Geltendmachung bei Überschreitung der Höchstbeträge eines Mietzinses im Falle von befristeten Mietverträgen erst, wenn sechs Monate der zusammengerechneten Befristungszeit abgelaufen sind. Für die Befristung ist das Schriftformgebot maßgeblich. Dabei genügt es, wenn aus der Vertragsurkunde sowohl die Befristungsvereinbarung als auch die Vertragspartner zuverlässig entnommen werden können. Für eine Vertretung in einer solchen Sache genügt die mündliche Vollmachtserteilung. Nach Ansicht der Antragsgegnerin hätte es dafür einen schriftlichen Beisatz gebraucht. Der OGH bestätigte, dass, wenn nicht ausdrücklich im fremden Namen gehandelt wird, das Handeln des Vertreters an der Vertrauenstheorie zu messen ist, sprich wie ein redlicher, verständiger Erklärungsempfänger die Erklärung verstehen durfte. Dies war für den OGH wegen Angabe der Vertragspartner in der Vertragsurkunde gegeben. Auch war eine stille Annahme einer neuen Mietzinsvereinbarung durch weitere Mietzinszahlungen nach § 864 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) nicht anzunehmen.

OGH 5 Ob 150/21a (21.03.2022)