OGH: Kündigung eines Studentenzimmers wegen Lockdown

6. Mai 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat entschieden, dass die Umstellung auf Distance Learning an einer Hochschule zur vorzeitigen Auflösung eines Studierendenheimplatzes berechtigt.

Im vorliegenden Fall hatte die aus der Slowakei stammende Studentin ein Zimmer im Studierendenheim des beklagten Studierendenheimbetreibers gemietet. Vertraglich wurde eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit zum 15. Dezember (Wintersemester) und 30. April (Sommersemester) vereinbart. Aufgrund der Lockdown-bedingten Schließung ihrer Fachhochschule verbrachte die Studentin die folgenden Wochen in Bratislava. Auch wurden internationale Zug- und Busverbindungen zwischen Wien und Bratislava gestrichen.

Die Studentin kündigte den Mietvertrag aus wichtigem Grund. Die Vorinstanzen wiesen ihre Klage auf Rückzahlung nach Kündigung geleisteter Benützungsentgelte ab.

Der OGH wiederum gab der Studentin recht:

Zunächst unterliegt die Vermietung von Studierendenheimplätzen dem Studentenheimgesetz (StudHG) als Sonderbestandrecht. Dennoch bleiben große Teile des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) anwendbar. Obwohl § 12 StudHG eigene Kündigungsgründe vorsieht, bleibt § 1117 ABGB anwendbar. § 1117 ABGB berechtigt die Bestandnehmerin zur Vertragsauflösung, wenn sie den Mietgegenstand aus Gründen, die nicht von ihr zu vertreten oder ihrer Sphäre zuzurechnen sind, nicht wie vereinbart gebrauchen kann. Über den Wortlaut hinaus berechtigen dazu auch andere wichtige Gründe, die die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen.

Der OGH sah die coronabedingte Umstellung von Präsenzlehre auf Distance Learning an der Fachhochschule samt den Reisebeschränkungen zwischen dem Studienort und dem Wohnsitz der Studentin als wichtigen Grund, der auch nicht in der Sphäre der Studentin begründet liegt.

Bei der vorzeitigen Auflösung ist der Zweck des konkreten Vertrags von zentraler Bedeutung. Die Vermietung von Studentenheimplätzen hat den Zweck, den nicht am Studienort wohnhaften Studenten die Möglichkeit zu bieten, vor Ort im persönlichen Austausch mit den Lehrenden und anderen Studierenden am Unterricht an einer Hochschule teilzunehmen. Dieser Zweck des Benützungsvertrags wurde unter diesen Umständen nicht erreicht. Der Studentin war es nicht zumutbar, ihr Studentenheimzimmer zu benützen.

OGH 4 Ob 191/21y (23.02.2022)