OGH: Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst auch Heizkörper

15. März 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der OGH stellt klar, dass die neue Erhaltungspflicht des Vermieters für „Wärmebereitungsgeräte“ des § 3 Abs 2 Z 2a Mietrechtsgesetz (MRG) alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage umfasst.

Die Antragsgegnerin des Ausgangsverfahrens war Vermieterin, der Antragsteller war Hauptmieter einer Wohnung in Wien. In der Wohnung des Antragstellers traten von den Heizkörpern ausgehende störende Geräusche auf, wenn die bestehende Kombitherme heizt und nicht nur warmes Wasser erzeugt. Die Geräusche waren auf eine unsachgemäße Verlegung der Heizungsleitungen (Kontaktstellen der Heizungsrohre mit Bauteilen und untereinander) zurückzuführen. Zudem waren jedenfalls zwei Heizkörper nicht fachgerecht installiert.

Strittig war, ob nicht nur Thermen, Boiler und eigentliche Wärmebereitungsgeräte, sondern auch andere Teile einer objektinternen Wärmeversorgungsanlage, wie beispielsweise Heizkörper, Rohrzuleitungen oder Ventile, von der Erhaltungspflicht des Vermieters gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG erfasst seien.

Der OGH entschied wie folgt:

Nach engem Verständnis des Begriffs „Wärmebereitungsgerät“ sind keine Heizkörper umfasst, weil diese keine Wärme erzeugen, sondern nur weitergeben. Der OGH schließt sich jedoch der überwiegenden Lehre an, wonach die Erhaltungspflicht für Wärmebereitungsgeräte weit auszulegen ist. Denn Zweck der Regelung ist es, den Mieter vor den Kosten für die Gewährleistung einer mängelfreien Beheizbarkeit zu schützen. Dieser Zweck würde aber verfehlt, wenn der Mangel nicht unmittelbar dem Wärmebereitungsgerät selbst anhaftet. Eine sachliche Rechtfertigung für eine solche Differenzierung sei aber nicht zu erkennen. Vielmehr umfasst die Erhaltungspflicht alle Teile einer für den einzelnen Mietgegenstand bestimmten (mitvermieteten) Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage.

OGH 5 Ob 51/23w (11.01.2024)