OGH: Dienstbarkeit und eigener Zugang beim Wohnungseigentum

29. Sep. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied, dass Wohnungseigentümer keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch einverleiben können, wonach sie sich gegenseitig exklusive und unbefristete Nutzungsrechte an Zugängen zu ihren Wohnungen einräumen.

Die Antragsteller waren Mit- und Wohnungseigentümer einer Reihenhausanlage mit vier Wohneinheiten. Zu jeder Wohneinheit bestand jeweils ein eigener Zugang, auf deren Nutzung auch kein anderer Wohnungseigentümer angewiesen war. Die Antragsteller räumten sich gegenseitig für sich und ihre Rechtsnachfolger im Eigentum die zu verbüchernde Dienstbarkeit der Alleinbenutzung an bestimmten Allgemeinflächen, nämlich den jeweiligen Zugängen zu den Wohnungseigentumsobjekten, ein.

Alle Instanzen wiesen den Antrag auf Einverleibung als Grunddienstbarkeit ab.

Der OGH begründete dies wie folgt:

Zwar kann an notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft weder Wohnungseigentum begründet werden, noch können sie Gegenstand einer Benützungsregelung sein. Bei den gegenständlichen Zugängen handelte es sich aber gerade nicht nicht um notwendig allgemeine Teile, weil kein anderer Wohnungseigentümer auf die Nutzung der Zugänge angewiesen ist. Es bestand aber ein anderes Eintragungshindernis:

Eine Grunddienstbarkeit muss nach der Rsp der vorteilhafteren oder bequemeren Nutzung des herrschenden Grundstücks dienen. Dies bezieht sich immer auf das Grundstück selbst und nicht auf persönliche Vorteile seines Eigentümers. Die Antragsteller haben schon aufgrund ihrer Miteigentümerschaft ein Benützungsrecht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Die in Frage stehende Dienstbarkeit bezweckt daher nicht die Einräumung eines Rechts zu einer bestimmten Nutzung, sondern den Ausschluss der anderen Teilhaber von dieser Nutzung. Das ohnedies bestehende Nutzungsrecht wird in diesem Sinn an die persönlichen Bedürfnisse der jeweiligen Miteigentümer angepasst. Damit bildet es aber ein Servitut des Gebrauchsrechts (§ 504 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch – ABGB) und zählt daher zu den persönlichen Servituten.

Zwar können auch persönliche Servitute als Grunddienstbarkeiten verbüchert werden. Dies ist aber nur mit einer zeitlichen Beschränkung möglich, um die dauernde Schaffung geteilten Eigentums zu verhindern.

Mangels zeitlicher Beschränkung konnten die vereinbarten Dienstbarkeiten daher nicht verbüchert werden.

OGH 5 Ob 183/22f (31.05.2023)