OGH: Bei Betretungsverbot muss keine Miete gezahlt werden

24. Dez. 2021 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat erstmals entschieden, dass die Mietzinsbefreiung nach § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) auch dann anwendbar ist, wenn für Geschäftsräume aufgrund von Lockdowns ein Betretungsverbot galt.

Im Ausgangsfall betrieb die Klägerin ein Sonnenstudio in einem Geschäftslokal. Das Bestandverhältnis unterlag dem Mietrechtsgesetz (MRG). Nach Ankündigung der Lockdown-Maßnahmen im März 2020 schaltete sie ab Mitte März Heizung und Strom sowie sämtliche Geräte zur Gänze ab und nahm ihren Computer mit. Abgesehen von der Einrichtung waren keine weiteren Gegenstände im Geschäftslokal gelagert. Für April 2020 bezahlte sie weder den Mietzins noch Betriebskosten.

Daraufhin wurde die Räumungsexekution bewilligt, gegen die sich die Klägerin mit der hier behandelten Klage wandte. Aufgrund von § 1104 ABGB sei sie vom Mietzins befreit und daher auch mit dem Mietzins nicht im Verzug. Der Vermieter war der Ansicht, dass es zu keiner vollständigen Mietzinsbefreiung gekommen sei. Vielmehr hätte sie den Mietzins unter Vorbehalt zahlen müssen.

Laut OGH war die Mieterin im Recht:

Gemäß § 1104 ABGB besteht keine Zahlungspflicht des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, insbesondere Seuche, nicht gebraucht werden kann.

Dass COVID-19 eine Seuche im Sinne des § 1104 ABGB ist, steht für den OGH außer Frage. Aufgrund der Schließungsverordnung galt für das Studio der Klägerin ein uneingeschränktes Betretungsverbot. Es konnte daher „gar nicht gebraucht oder genutzt werden“. Laut OGH ist dieses Kriterium auch dann erfüllt, wenn es – wie hier – erst unmittelbar aus einer hoheitlichen Anordnung (Betretungsverbot) folgt, dass das Objekt nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann.

Auch einer vom Vermieter behaupteten Teilnutzung erteilte der OGH eine Absage, denn das bloße „Lagern“ der Einrichtungsgegenstände (Sonnenbänke etc.) stellt keine „Nutzung“ zum vertraglich vereinbarten Zweck dar.

OGH 3 Ob 78/21y (21.10.2021)