OGH: § 27 Abs 3 MRG enthält Fortlaufshemmung

12. Mai 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass § 27 Abs 3 Mietrechtsgesetz (MRG) eine Fortlaufshemmung normiert.

Im Ausgangsfall war der Kläger Mieter, die Beklagte Vermieterin eines Geschäftslokals. Auf Antrag des Klägers wurde ein Mietzinsüberprüfungsverfahren (§ 16 MRG) eingeleitet und eine Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes festgestellt. Die Vermieterin erstatte die Mietzinsüberbezahlung zurück, zahlte jedoch keine Zinsen.

Der Kläger begehrte nun Zinsen im gesetzlichen Ausmaß von 4 % pa. Auch der Zinsanspruch sei gem § 27 Abs 3 letzter Satz MRG während des Mietzinsüberprüfungsverfahrens gehemmt und daher noch nicht verjährt.

Die Beklagte wandte ein, dass § 27 Abs 3 MRG lediglich eine Ablaufhemmung normiere und die Rückforderungsklage aber nicht binnen angemessener Frist eingebracht wurde. Die Zinsforderungen seien daher verjährt.

Die unteren Instanzen gaben der Klage statt, so auch der OGH:

Gem § 27 Abs 3 letzter Satz MRG wird die Verjährung des Rückforderungsanspruchs gehemmt, solange bei Gericht ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist.

Die Fortlaufshemmung hindert den Begin oder den Weiterlauf der Frist. Nach Wegfall des Hindernisses muss daher die ganze Frist oder ihr verbleibender Rest ablaufen. Eine Ablaufhemmung hingegen lässt die Frist auch während des Hindernisses weiterlaufen, allerdings endet die Frist erst mit Wegfall des Hindernisses oder nach Ablauf eines gesetzlich bestimmten Zeitraums danach.

Der Schutzweck des § 27 Abs 3 MRG spricht für eine Fortlaufshemmung. Mieter sollen im Wege eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens kostengünstig und effizient die Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe erreichen können, ohne der Gefahr einer zeitnahen Verjährung (beinahe) aller bezahlter Mietzinse ausgesetzt zu sein.

Der Wortlaut des § 27 MRG stellt zudem lediglich auf die Dauer des anhängigen Verfahrens und enthält dabei eine ähnliche Formulierung wie andere Hemmungstatbestände, die als Fortlaufshemmung gelten.

OGH 4 Ob 28/23f (28.03.2023)