Neue Klauselentscheidung zu Mietverträgen (Teil 1)

1. Aug. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Arbeiterkammer klagte einen Unternehmer wegen der Unzulässigkeit von 34 Klauseln in Mietverträgen. Mit Teilanerkenntnisurteil wurde dem Klagebegehren hinsichtlich 30 Klauseln stattgegeben. Im gegenständlichen Urteil entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) über die vier strittigen Klauseln. Die ersten beiden Klauseln werden in dieser USANCEN Ausgabe behandelt.

Klausel 13:

„Macht der Vermieter, auch über längere Zeit, von den sich aus der Wertsicherung ergebenden Rechten keinen Gebrauch, so gilt dies nicht als Verzicht auf die Anwendbarkeit der Wertsicherung.“

Der OGH stellte klar, dass der Nichtgebrauch eines Rechts nur dann als konkludenter Verzicht auf das Recht anzusehen ist, wenn nach Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund besteht, am Verzicht zu zweifeln. Dass das Recht während einer längeren Zeit nicht geltend gemacht wird, ist für sich allein kein konkludenter Verzicht auf das Recht.

Da die Klausel die Rechtslage nicht zum Nachteil des Mieters ändert, ist sie weder gröblich benachteiligend noch sonst rechtsmissbräuchlich. Sie ist im Ergebnis zulässig.

Klausel 21:

„Der Mieter verzichtet hinsichtlich allfälliger von ihm vorgenommener Investitionen auf die Geltendmachung von Ersatzansprüchen gemäß §§ 1097 iVm 1037 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Es steht ihm sohin kein Anspruch auf Ersatz für nützlichen Aufwand zu, außer der Vermieter wäre zur Vornahme verpflichtet gewesen.“

Nach der Rechtsprechung des OGH ist ein Verzicht des Mieters auf Ersatzansprüche für nützliche Aufwendungen (§ 1097 ABGB) auch im Vorhinein zulässig und wirksam. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, sich vor unvorhersehbaren Zahlungspflichten zu schützen, während der Mieter selbst entscheiden kann, ob er eine nützliche Investition auf seine Kosten vornimmt oder nicht

Auch die Klausel 21 ist somit zulässig und nicht gröblich benachteiligend oder intransparent.

OGH 9 Ob 31/25m (27.05.2025)