Kein Unterlassungsanspruch bei Abweichung vom verbüchertem Wohnungseigentum

2. Juli 2026 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Im Ausgangsfall stellte der Oberste Gerichtshof (OGH) klar, dass eine allenfalls vom Rechtsvorgänger übernommene schuldrechtliche Verpflichtung zur Herstellung des widmungsgemäßen Zustands nicht automatisch auf spätere Erwerber übergeht und daher weder ein Herstellungs- noch ein Unterlassungsanspruch gegen diese besteht.

Unterlassung der Nutzung aufgrund fehlender Verbindungstreppe

Bei der im Eigentum der Beklagten stehenden gegenständlichen Wohnung (Top 5) handelt es sich laut Wohnungseigentumsvertrag um eine Maisonettewohnung, die über zwei Stockwerke reicht. Eine dafür notwendige Verbindungstreppe zwischen den Räumen im Erdgeschoss und im Obergeschoss wurde jedoch nie errichtet. Stattdessen werden die Räume als zwei einzelne Einheiten mit zwei eigenen Zugängen genutzt.

Die Klägerin, Miteigentümerin der Liegenschaft, hat mit dem Rechtsvorgänger der Beklagten außergerichtlich vereinbart, dass dieser eine bauliche Verbindung der beiden Räume vornimmt (Innentreppe). Die Klägerin begehrte von den Beklagten, die Nutzung der Wohnung als zwei getrennte Einheiten zu unterlassen, Dritten eine solche Nutzung nicht zu gestatten und in eventu die „Zusammenlegung“ der Räume vorzunehmen.

Das Berufungsgericht entschied entgegen der Auffassung des Erstgerichts nicht im Sinne der Klägerin und argumentierte, dass die Verpflichtung der Herstellung zur Innentreppe nicht auf die Beklagten übergegangen sei. Ein Nutzungsverbot leite sich aus der Tatsache, dass die Einheiten getrennt sind, nicht ab.

Rechtswidriger Eingriff kann nicht abgeleitet werden

Der OGH bestätigte die Auffassung des Berufungsgerichts:

Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums ist nicht die aktive Verpflichtung verbunden, den dem verbücherten Wohnungseigentum entsprechenden Bauzustand auf eigene Kosten herzustellen. Ohne diese Pflicht liegt auch kein rechtswidriger Eingriff vor, der gemäß § 523 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) erforderlich wäre, für das Entstehen eines Unterlassungsanspruches, wie ihn die Klägerin erhoben hat.

OGH 5 Ob 142/25f (14.04.2026)