DE: Wohnungsrecht am eigenen Grundstück pfändbar!

28. Apr. 2023 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Das Wohnungsrecht am eigenen Grundstück ist nach deutschem Bundesgerichtshof (BGH) stets pfändbar. Eine Löschung durch den Insolvenzverwalter ist bei Insolvenz des wohnungsberechtigen Grundstückseigentümers damit möglich. Dabei ist unerheblich, ob das Recht von Beginn an als Eigentümerwohnungsrecht bestellt wurde.

Der Beteiligte war eingetragener Eigentümer eines bebauten Grundstücks, an dem er sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht mit der Bestimmung bestellte, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden könne. Das Grundstück brachte er in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) [1]als Einlage ein. Die GbR selbst wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Später wurde über das Vermögen der Beteiligten das Insolvenzverfahren eröffnet. Der bestellte Insolvenzverwalter nahm im Wege der Insolvenzanfechtung die GbR auf Rückgewähr in Anspruch. Außerdem bewilligte und beantrage er die Löschung des zu Gunsten des Beteiligten bestehenden Wohnungsrechts. Gegen die Löschung legte der Beteiligte anschließend Beschwerde ein. Der BGH wies die Rechtsbeschwerde zurück.

Grundsätzlich sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nicht Teil der Insolvenzmasse. Sie sind nicht übertragbar und deshalb auch nicht pfändbar. Nach Rechtsprechung des BGH besteht davon jedoch eine Ausnahme. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind in den Fällen der Personengleichheit pfändbar, wenn wie in diesem Fall Grundstückseigentümer und Inhaber des Wohnungsrechts personenident sind.

Für die Pfändbarkeit des Eigentümerwohnungsrecht ist dann unerheblich, ob das Wohnungsrecht von Anfang an als Eigentümerwohnungsrecht bestellt wurde oder ob es erst nachträglich zu einer Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum kam. Aufgrund der Pfändbarkeit fällt damit das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter verwertet werden.

BGH, V ZB 64/21 (02.03.2023)

[1] GbR ist nach deutschem Recht rechtsfähig