DE: Welchen Zustand einer Wohnung darf ich redlicherweise erwarten?

6. Sep. 2024 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Kauft man Wohnungseigentum, dann entdeckt man im Nachgang häufig Makel. Doch nicht jeder Makel ist zugleich ein Mangel des Kaufobjekts. Welchen Zustand ein Käufer redlicherweise erwarten kann, damit beschäftigte sich der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) in einer seiner jüngsten Entscheidungen.

Geklagt hatten die Käufer einer Altbau-Souterrain-Wohnung in Rheinnähe. Sie kauften die Immobilie im Februar 2018 um EUR 675 000. Das Gebäude war 1905 erbaut und laut Exposé des Maklers 1999 kernsaniert worden. Zudem wurde auf Feuchtigkeitsschäden einer Außenwand hingewiesen. Es wurde vereinbart, dass die Sanierung auf eigene Kosten erfolgen müsse. Auch hieß es im Vertrag: „Der Käufer kauft den Vertragsgegenstand im gegenwärtigen, gebrauchten Zustand. Er hat den Vertragsgegenstand eingehend mit einem Gutachter und einem Architekten besichtigt. Die Beteiligten treffen keine Beschaffenheitsvereinbarung zum Vertragsgegenstand.“

Die Käufer ließen die Schäden an der Außenwand beseitigen. Doch leider dauerten die Sanierungsarbeiten länger als zunächst angedacht. So müssten die Käufer weiherhin ihre Mietwohnungen bezahlen. Diese rund EUR 33.000 an gezahlter Miete forderten die Käufer nun im Weg der Klage vom Verkäufer der Altbauwohnung.

Die Vorinstanzen verneinten den Schadenersatzanspruch der Käufer. Die Wohnung entspreche der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer Immobilie aus dem Jahr 1904. Auch schließe der Haftungsausschluss einen Anspruch der Käufer aus.

Der BGH war aber anderer Meinung.

Klar muss sein, dass nicht jeder kleine Makel rechtlich ein Mangel darstellen kann. Und damit ist auch nicht jede feuchte Wand ein Sachmangel. Sollen die Räumlichkeiten jedoch zum Wohnen dienen, dann darf der Käufer davon ausgehen, dass die Wohnung bewohnbar ist und das selbst dann, wenn diese im Souterrain eines Altbaus gelegen ist.

Damit sind Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft, so der BGH.

BGH V ZR 79/23 (21.07.2024)