DE: Relevanter Zeitpunkt für Kenntnis des Mangels beim Grundstückskauf

19. Aug. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Lässt sich der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel des Grundstücks auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an. Bis zu diesem Zeitpunkt muss er die ihm neu bekannt gewordenen Mängel gegen sich gelten lassen, so der deutsche Bundesgerichtshof (BGH).

Im vorliegenden Fall verlangte ein Makler von einem Bauträger Zahlung der Maklerprovision. Zuvor hatte der Makler dem Bauträger im Auftrag seiner Kundin ein Grundstück zum Kauf angeboten. Laut Angaben im Exposé kann das bisherige Bürogebäude künftig als vermietbarer Wohnraum (mit einer Fläche von 1.704 qm) für Studenten genutzt werden. Der Kauf des Grundstücks durch den Bauträger wurde daraufhin im April 2019 notariell beurkundet. Hierbei traten jedoch sowohl für den Bauträger als auch die Eigentümerin vollmachtlose Vertreter auf. Die Sachmängelhaftung wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen. Am 15.04.2019 ließ der Geschäftsführer des Bauträgers seine Bewilligung notariell beglaubigen. Spätestens zum 06.05.2019 erlangte er Kenntnis von den fehlerhaften Flächenangaben (Fläche betrug nur 1.412 qm), sendete jedoch erst am 29.05.2019 die beurkundete Genehmigungserklärung unter Vorbehalt bezüglich der Flächenangaben dem Notar zu. Nun forderte der (beklagte) Bauträger widerklagend vom Makler und der ursprünglichen Eigentümerin Schadensersatz.

Laut BGH scheitert der Schadenersatzanspruch. Denn nach § 442 Abs 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, sind Käuferrechte wegen Mängeln, die bereits bei Vertragsschluss bekannt waren, ausgeschlossen. Der Bauträger war hier bei Abschluss des Kaufvertrags durch einen Vertreter ohne Vollmacht vertreten. Maßgebender Zeitpunkt für die Kenntnis des Mangels ist damit der Zeitpunkt, indem dem Notar die notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des Bauträgers zugeht. Solange der Bauträger die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über den Mangel (Flächenabweichung) gegen sich gelten lassen. Denn ansonsten verhielte er sich widersprüchlich. Er ließe den Vertrag in Kenntnis des Mangels zu Stande kommen, obwohl er das hätte verhindern können, so der BGH.

BGH, V ZR 282/20 (06.05.2022)