DE: Minderung gewerblicher Mietzahlungen im Lockdown

18. Feb. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) sprach Mietern gewerblich genutzter Räume in Folge eines Lockdowns einen Anspruch auf Anpassung der Miete zu. Dabei sind jedoch sämtliche einzelfallbezogene Umstände, wie staatliche Hilfen sowie Umsatz­einbußen oder Versicherungsleistungen zu berücksichtigen.

Der Senat nahm einen Anspruch auf Anpassung der Miete von gewerblichen genutzten Räumen wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) an.

Eine Anpassung des Vertrags kann verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Im vorliegenden Fall betrifft die Störung, aufgrund der umfassenden Maßnahmen und der massiven gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Pandemie im ersten Lockdown, die sogenannte große Geschäftsgrundlage. Darunter fallen die Erwartungen der Vertragsparteien, dass sich uA die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ihres Vertrags nicht ändern werden. Genau diese Gewinnerwartung wurde durch die Verhängung des Lockdowns und die damit verbundene Schließung grundlegend gestört. In diesem Fall hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das keiner Partei zugewiesen werden kann.

Damit eine Vertragsanpassung vorgenommen werden kann, muss zum Wegfall der Geschäftsgrundlage jedoch hinzutreten, dass dem betroffenen Vertragspartner ein Festhalten am unveränderten Vertrag unter keinen Umständen zugemutet werden kann. Maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls. Somit ist von Bedeutung, welche Nachteile durch die behördlich angeordnete Schließung entstanden sind. Diese Nachteile müssen dann ein solches Ausmaß erreicht haben, dass eine Vertragsanpassung des Mietvertrags unerlässlich wird. Bei einer gewerblichen Mietung liegen diese Nachteile im Umsatzrückgang für das konkrete Mietobjekt.

Damit eine Vertragsanpassung zu keiner Überkompensierung führt sind bei der Unzumutbarkeitsprüfung auch erlangte finanzielle Vorteile, die der Mieter in Form von staatlichen Leistungen zum Nachteilsausgleich durch die Pandemie erhalten hat, zu berücksichtigen.

BGH XII ZR 8/21 (12.01.2022)