DE: Mietrecht: Verjährung beginnt immer mit Wohnungsrückgabe

21. Okt. 2022 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Bestehende Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren nie vor Rückgabe der Mietsache. Und das auch dann nicht, wenn über 30 Jahre vom Schaden auslösenden Ereignis an im laufenden Mietverhältnis verstrichen sind. Nach Ansicht des deutschen Bundesgerichtshofs (BGH) sind die mietrechtlichen Sonderregelungen der Verjährung (die Sechsmonatsfrist) als abschließend anzusehen und gehen der Regelverjährung vor. Die kurze Frist soll den Vermieter anhalten seine etwaigen Ersatzansprüche möglichst zeitnah zu klären.

Im zu entscheidenden Fall klagte der Vermieter auf Schadenersatz wegen eines Wasserschadens. Der Mieter hatte 1984 das Badezimmer saniert. Es wurden Bodenfliesen sowie ein Bodenabfluss eingebaut, jedoch ohne die dafür notwendigen Dichtungen. 32 Jahre später entstand dadurch ein Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung. Die Decke der Wohnung war dadurch einsturzgefährdet.

Gegen die eingebrachte Schadenersatzklage wurde die Einrede der Verjährung erhoben. Die Vorinstanzen wiesen jeweils die Klage ab und stellten auf die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren aus § 199 Abs 3 Satz 1 Nr 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ab. Das schädigende Ereignis habe sich über 30 Jahre vor Klageerhebung ereignet.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist laut BGH der durch den Vermieter geltend gemachte Schadenersatzanspruch noch nicht verjährt. Die Vorschriften der Regelverjährung können hier nicht angewendet werden, da insoweit die mietrechtlichen Vorschriften als abschließende Sonderregelung anzusehen sind. Die sechsmonatige Verjährungsfrist für mietrechtliche Ansprüche nach § 548 BGB beginnt jedoch erst im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Sie beruht auf dem Gedanken des Schuldnerschutzes, nicht mehr wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die nicht mehr aufgeklärt werden können, weil Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen sind. Dies rechtfertigt jedoch im Anwendungsbereich der Sondervorschrift kein Nebeneinander mit der dreißigjährigen Regelverjährungsfrist.

Nach Ansicht des BGH sei hier keine Anspruchsverjährung eingetreten. Im Prozess habe das Landgericht nicht festgestellt, dass eine Wohnungsrückgabe an den Vermieter stattgefunden habe.

BGH, VIII ZR 132/20 (31.08.2022)