BGH: AGB-Kontrolle bei vorverhandeltem Vermittlungsvertrag?

12. Dez. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der deutsche Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein im Vorfeld zwischen Projektentwickler und Vermittlungsagentur individuell ausgehandelter Vermittlungsvertrag dennoch einer AGB-Kontrolle unterfallen kann, wenn Wohnungskäufer später automatisch in diesen Vertrag eintreten.

Vorverhandelter Vermittlungsvertrag

Im gegenständlichen Fall hatten die Entwickler einer Ferienwohnanlage ein Betreiberkonzept vorgesehen, wonach alle Wohnungen für zehn Jahre über denselben Vermittler an Feriengäste vermietet werden sollten. Zur Umsetzung schloss die Projektentwicklungsgesellschaft als Vertreterin im Namen der zukünftigen Käufer einen Vermittlungsvertrag mit zehnjähriger Festlaufzeit. Mit Erwerb ihrer Wohnung traten die Käufer automatisch in diesen Vertrag ein.

Ein Eigentümer kündigte den Vertrag nach dem Kauf. Die Vorinstanzen kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen: Während das Landgericht die Kündigung für unwirksam hielt, bejahte das Oberlandesgericht deren Wirksamkeit. Der BGH bestätigte die Kündigung nun ebenfalls.

AGB trotz individuell ausgehandeltem Vertrag?

Zentral war die Frage, ob der Vermittlungsvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu behandeln und damit der Inhaltskontrolle zu unterziehen sind. Obwohl die Vertragsklauseln individuell zwischen Projektentwickler und Vermittler ausgehandelt worden waren, entschied der BGH, dass sie gegenüber den späteren Erwerbern wie Allgemeine Geschäftsbedingungen wirken. Entscheidend war die Vielzahl der betroffenen Wohnungskäufer sowie deren fehlende Einflussmöglichkeit: Die Bedingungen waren faktisch nicht verhandelbar und als Bestandteil des gesamten Anlagenkonzepts vorgesehen.

Im Rahmen der AGB-Kontrolle beanstandete der BGH insbesondere widersprüchliche Regelungen zur Laufzeit und Kündigung. Diese verstießen gegen das Transparenzgebot und benachteiligten die Käufer unangemessen. Die Kündigung des Eigentümers war daher wirksam.

BGH III ZR 165/24 (13.11.25)