VwGH: Keine Gebührenbefreiung für Hotelpachtverträge

18. Apr. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Die Gebührenbefreiung für Mietverträge über Wohnraum gemäß § 33 TP 5 Abs. 4 Z 1 Gebührengesetz (GebG) gilt nicht für die Verpachtung eines Hotelgebäudes. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied, dass ein Hotelpachtvertrag nicht als die genannte Ausnahme für einen gebührenfreien Mietvertrag für Wohnräume zu qualifizieren ist, da Hotels primär der gewerblichen Beherbergung in Form einer Dienstleistung und nicht der langfristigen Wohnnutzung dienen.

Im konkreten Fall hatte die Abgabenbehörde eine Gebühr in Höhe von ca. TEUR 405 für einen Pachtvertrag über ein neu errichtetes Hotelgebäude mit 134 Gästezimmern, Gastronomiebereich, Lobby und Tiefgaragenplätzen vorgeschrieben. Die Pächterin war verpflichtet, das Hotel im Vier-Sterne-Betrieb zu führen, ein Teil der Pacht war abhängig vom Umsatz. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte die Gebührenbefreiung bejaht, da die Gästezimmer als Wohnraum angesehen wurden und der Pachtgegenstand zu 68 % aus „reiner Wohnfläche“ bestand.

Der VwGH widersprach dieser Auffassung und stellte klar, dass für die Gebührenpflicht der Inhalt der Urkunde maßgeblich ist („Urkundenprinzip“). Ein Hotelbetrieb unterscheidet sich wesentlich von der klassischen Wohnraumvermietung, da die Zimmer nicht für einen dauerhaften Wohnaufenthalt, sondern für kurzfristige Beherbergungen vermietet werden. Zudem handelt es sich um einen Pachtvertrag, nicht um einen Mietvertrag, was eine Gebührenbefreiung ausschließt. Entscheidend ist die wirtschaftliche Nutzung des Objekts: Ein Hotel wird mit der Absicht betrieben Gewinne zu erzielen und ist deshalb nicht mit einer reinen Wohnraummiete vergleichbar.

Der VwGH verwies zudem auf den Zweck der gesetzlichen Gebührenbefreiung. Diese soll Wohnungsmieter finanziell entlasten und das Wohnen leistbarer machen. Eine Ausweitung der Befreiung auf gewerblich betriebene Hotels würde diesem Zweck widersprechen. Auch die gesetzgeberischen Materialien zur Novelle des Gebührengesetzes bestätigen, dass die Befreiung nur auf klassische Wohnraummietverträge anwendbar ist.

Schließlich stellte der VwGH fest, dass die gebührenrechtliche Beurteilung nicht davon abhängt, wie viel Prozent der verpachteten Fläche als „Wohnraum“ genutzt wird. Maßgeblich ist vielmehr der Charakter des Vertrags und die tatsächliche Nutzung des Gebäudes als Hotelbetrieb. Aufgrund dieser Erwägungen hob der VwGH das BFG-Erkenntnis auf und bestätigte die Gebührenpflicht für den Hotelpachtvertrag.

VwGH Ro 2024/16/0004 (14.05.2024)