VfGH: Bestellerprinzip ist verfassungskonform

18. Apr. 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Seit 01.07.2023 gilt das Bestellerprinzip bei Wohnungsvermietungen. Das bedeutet, dass die Partei, die einen Immobilienmakler für die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt, auch dessen Provision bezahlen muss. Ziel dieser Regelung ist der Überforderung wirtschaftlich schwächerer Wohnungssuchender durch kumulierende Kosten zu Beginn des Mietverhältnisses vorzubeugen.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Liegenschaft und des darauf befindlichen Zinshauses mit 20 Mietwohnungen in Wien und wandte sich mit einem Individualantrag an den Verfassungsgerichtshof (VfGH).

Der Antragsteller brachte vor, das Tatbestandsmerkmal des "ersten Auftraggebers" in § 17a Abs 1 Maklergesetz (MaklerG) sei kein sachliches Kriterium für die Entgeltpflicht, weil die Tätigkeit des Immobilienmaklers dem Vermieter und dem Wohnungssuchenden in gleicher Weise zugutekomme.

Der VfGH verneinte einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. § 17a MaklerG legt für Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das "Erstauftraggeberprinzip" fest. Der Immobilienmakler kann eine Provisionszahlung mit einem Wohnungssuchenden nur dann vereinbaren, wenn dieser als erster Auftraggeber mit einem Vermittlungsauftrag an den Makler herantritt. Tritt hingegen der Vermieter als erster an den Immobilienmakler heran, kann der Immobilienmakler mit dem Wohnungssuchenden keine Provisionszahlung vereinbaren.

Ebenso erkannte der VfGH keinen Verstoß gegen das Eigentumsrecht.

§ 17a Abs 5 MaklerG untersagt Vermietern die Vereinbarung bestimmter Leistungspflichten der Mieter im Zusammenhang mit den Vermittlungstätigkeiten und dem Vertragsabschluss. Für den Fall, dass ein Vermieter entgegen § 17a Abs 5 MaklerG eine Leistungspflicht des Wohnungsmieters vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam. Dieser Eingriff in die Privatautonomie begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Ziel der angefochtenen Bestimmung ist es, Mieter finanziell zu entlasten, dadurch die Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen und sie vor den faktischen Machtverhältnissen am Markt zu schützen.

Im Ergebnis wurde der Individualantrag als unbegründet abgewiesen.

VfGH G 168/2024 (27.02.2025)