Treuhandabrede allein begründet keine Umgehung

25. Juli 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Ein Liegenschaftsverkauf an eine Gesellschaft, die nicht als Ausländerin unter das Tiroler Grundverkehrsgesetz (TirGVG) fällt, gilt nicht automatisch als Umgehung, nur weil die Käuferin einem Drittstaatangehörigen durch eine Treuhandvereinbarung eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen könnte.

Treuhandkonstruktion: Verkäuferin fordert Kaufpreis und Nebenkosten ein

Am 1. Juni 2022 schloss die Klägerin als Verkäuferin mit der Erstbeklagten (Inländerin im Sinne des TirGVG) als Käuferin einen Kaufvertrag über eine in Tirol liegende, nicht land- oder fortwirtschaftlich bebaute Liegenschaft ab. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lag keine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde vor.

Der Geschäftsführer der Erstbeklagten hatte zuvor mit einem ukrainischen Staatsangehörigen vereinbart, dass die Erstbeklagte als Treuhänderin für dessen Unternehmen auftreten solle, da diesem ein direkter Erwerb wegen des TirGVG nicht möglich gewesen wäre. Die interne Treuhandkonstruktion wurde der Klägerin beim Kaufvertragsabschluss jedoch nicht offengelegt.

Nun begehrte die Verkäuferin von beklagter Gesellschaft und dessen Komplementärin die Zahlung des Kaufpreises samt der – von der Klägerin aufgrund der Säumnis der Erstbeklagten entrichteten – Grunderwerbssteuer und gerichtliche Eintragungsgebühren.

„Strohmanngeschäft“ für den ukrainischen Staatsbürger

Die Beklagte brachte vor, dass der Kauf der Liegenschaft lediglich ein „Strohmanngeschäft“ gewesen sei. Daher liege ein Umgehungsgeschäft vor, das mangels grundverkehrsbehördlicher Zustimmung unwirksam sei.

Die Vorinstanzen wiesen dieses Vorbringen zurück und gaben der Klage statt.

Kein Umgehungsgeschäft bei fehlender Offenlegung der Treuhandkonstellation

Auch der Oberste Gerichtshof (OGH) wies die Revision mit folgender Begründung ab:

Nach jüngster Rechtsprechung liegt ein Umgehungsgeschäft vor, wenn ein Rechtsgeschäft objektiv den Zweck einer umgangenen Norm verteilt, unabhängig von der Umgehungsansicht der Partei.

Im Vorliegenden Fall verfolgte die Klägerin nicht das Ziel, einem Drittstaatsangehörigen wirtschaftliches Eigentum zu verschaffen, noch lagen Hinweise einer Treuhandkonstruktion vor. Der Kaufvertrag selbst verlieh der beklagten Gesellschaft Eigentum an der Liegenschaft und verletzte somit nicht den Zweck der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht.

Dass es zu einer Treuhandvereinbarung zwischen dem ukrainischen Staatsbürger und der Käuferin gekommen ist, macht das gegenständliche Geschäft nicht zu einem Umgehungsgeschäft. Es liegt auch keine unzulässige Aufspaltung in zwei Geschäfte vor, da unterschiedliche Personen beteiligt waren.

OGH 1 Ob 62/25m (27.05.2025)