Schätzung einer Liegenschaft erfordert Einsicht in den Bauakt

20. Juni 2025 Benn-Ibler Rechtsanwälte

Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte klar, dass eine fachgerechte Schätzung einer Liegenschaft auch die Einsicht in den Bauakt beinhaltet.

Der Vater der Streitteile setzte mit Testament vom August 2017 die Beklagte zur Alleinerbin ein und ordnete die Minderung des Pflichtteils der Klägerin auf die Hälfte an. Mit Übergabsvertrag vom Juli 2020 übertrug er seine Liegenschaft mit dem darauf befindlichen Wohnhaus an die Beklagte.

Einsicht in den Bauakt verweigert

Die Klägerin begehrte mit der gegenständlichen Stufenklage die Duldung der Schätzung der Liegenschaft und mehrerer Schusswaffen sowie die Zahlung des sich daraus ergebenden Pflichtteils. Die Beklagte machte der Klägerin daraufhin das Angebot, der Befundaufnahme und Schätzung der Liegenschaft einmalig innerhalb der nächsten sechs Monate zuzustimmen. Jedoch scheiterte die Schätzung daran, dass die Beklagte dem Sachverständigen keine Vollmacht zur Einsicht in den Bauakt erteilte.

Das Erstgericht gab der Klage statt und verpflichtete die Beklagte dazu, die Schätzung der Liegenschaft und der Schusswaffen zu dulden. Das Berufungsgericht änderte die Entscheidung dahin ab, dass die Klage zur Gänze abgewiesen wurde. Der OGH stellte das Ersturteil wieder her und betonte Folgendes:

Schätzung einer Liegenschaft umfasst Einsicht in den Bauakt

Da der Wert einer Liegenschaft ganz wesentlich davon abhängt, ob das darauf befindliche Gebäude der erteilten Baubewilligung und allfälligen behördlichen Auflagen und Bedingungen entspricht, erfordert eine fachgerechte Schätzung einer solchen Liegenschaft auch die Einsicht in den Bauakt. Die Zusage der Beklagten, eine Schätzung der Liegenschaft durch einen Sachverständigen zu dulden, ist daher nach der redlichen Verkehrsauffassung schon im Hinblick auf den Zweck der Vereinbarung dahin zu verstehen, dass dem Sachverständigen nicht nur die Befundaufnahme vor Ort, sondern auch die Einsicht in den Bauakt ermöglicht wird.

Da die Beklagte dem Sachverständigen die Einsicht in den Bauakt verweigerte und somit die Schätzung vorsätzlich vereitelt hat, ist ohne Bedeutung, dass sie ihre Zusage im vorliegenden Verfahren auf einen Schätztermin innerhalb der nächsten sechs Monate eingeschränkt hat. Die Berufung auf den Ablauf einer Frist verstößt nämlich gegen Treu und Glauben, wenn der Verpflichtete die Einhaltung der Frist selbst verhindert hat.

OGH 2 Ob 39/25m (29.04.2025)